Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego dla miasta stołecznego Warszawy w Warszawie

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 5 lutego 2013 roku powód (...) spółka akcyjna z siedzibą w Ł. wniósł o nakazanie pozwanemu P. N. (1) opróżnienia lokalu użytkowego oznaczonego numerem porządkowym 17 o powierzchni 19,70 m ², zlokalizowanego w budynku przy Al. (...) w W. z osób i rzeczy ich prawa reprezentujących oraz wydanie ww. lokalu powodowi. Ponadto powód wniósł o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Uzasadniając swoje stanowisko powód wskazał, że jest dzierżawcą nieruchomości położonej w W. przy ul. (...). Wilanowska 361 róg (...), w której znajduje się wskazany lokal oznaczony numerem (...). W dniu 29 czerwca 2006 roku powód nabył przedsiębiorstwo upadłej spółki Centrum Handlowe (...), w tym prawa do dzierżawy przedmiotowego gruntu o powierzchni 7 000 m ². Na nieruchomości usytuowany jest budynek Al. (...), w którym znajduje się lokal zajmowany przez pozwanego. W skład sprzedanego przedsiębiorstwa upadłej spółki zbytą przez syndyka wchodziły prawa do umów nienazwanych w tym i do umowy nienazwanej z dnia 20 lutego 2000 roku i Aneksu nr (...) zwanego umową czynszową nr (...) z dnia 4 września 2002 roku, zawartych z P. N. (2) dotyczące lokalu znajdującego się na dzierżawionej nieruchomości przy ul. (...). Wilanowska róg (...). Powód wskazał, że charakter obowiązków stron wynikających z ww. umów pozwala na kwalifikację łączącego strony stosunku prawnego jako najem. W dniu 20 sierpnia 2012 roku powód wysłał pozwanemu oświadczenie o wypowiedzeniu umowy z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia. Oświadczenie zostało doręczone pozwanemu w dniu 3 września 2012 roku, a okres wypowiedzenia upłynął z dniem 31 grudnia 2012 roku. Z tą chwilą pozwany utracił uprawnienia do zajmowania lokalu.

W odpowiedzi na pozew pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości.

Uzasadniając swoje stanowisko pozwany zaprzeczył aby zawarł umowę najmu – poniósł bowiem całkowity koszt budowy powierzchni handlowej, koszty urządzenia i wyposażenia lokalu. Z dniem zawarcia umowy czynszowej poprzednik prawny powoda utracił wszelkie prawa do lokalu handlowego, które zostały przeniesione na pozwanego. W konsekwencji lokal handlowy objęty pozwem nie wszedł w skład przedsiębiorstwa upadłej spółki.

W toku dalszego postępowania stanowiska stron nie uległy zmianie.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Centrum Handlowe (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. zawarło w dniu 30 grudnia 1998 roku na okres od dnia 1 stycznia 1999 roku do dnia 31 grudnia 2028 roku umowę dzierżawy terenu o powierzchni 7 000 m ² położonego w W. u zbiegu Alei (...) i ul. (...) z przeznaczeniem pod budowę centrum handlowego.

(okoliczność bezsporna, nadto dowód: umowa dzierżawy z dnia 30 grudnia 1998 roku wraz z aneksami – k. 53-58)

Centrum Handlowe (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. zmieniło nazwę na Centrum Handlowe (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W.

( okoliczności bezsporne)

W dniu 20 lutego 2002 roku Centrum Handlowe (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. zawarła z P. N. (2) umowę, na podstawie której P. N. (2) zobowiązał się do poniesienia wszelkich kosztów związanych z budową powierzchni handlowej nr 1,10 o powierzchni 19,70 m2 i numerze porządkowym 35, zaś Centrum Handlowe (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. przeznaczyło P. N. (2), zwanemu dalej inwestorem powyższą powierzchnię i zobowiązało się przekazać powyższą powierzchnię handlową, natychmiast po dokonaniu odbioru budowlanego zgodnie z przepisami prawa budowlanego. W umowie strony postanowiły, że po zakończeniu cyklu inwestycyjnego spółka przekażę protokołem zdawczo – odbiorczym inwestorowi powierzchnię handlową i w tym samym dniu zostanie zawarta umowa dzierżawy.

( dowód: umowa z dnia 20 lutego 2002 r. – k. 27-30).

W dniu 4 września 2002 roku Centrum Handlowe (...) spółka z o.o. z siedzibą w W. zawarło z P. N. (2) „Aneks nr (...) do umowy z dnia 20 lutego 2002 r. Umowa czynszowa nr (...)”. W aneksie Centrum Handlowe (...) spółka z o.o. z siedzibą w W. zostało określone jako (...), natomiast P. N. (2) został określony jako (...). W § 1 Aneksu Centrum Handlowe (...) spółka z o.o. z siedzibą w W. oświadczył, że powierzchnia handlowa nr 17 położona w W. przy ul. (...). Wilanowskiej 361 jest własnością P. N. (2). W § 3 Aneksu wskazano, że Właściciel będzie wykorzystywać lokal na cele przemysłowo-spożywcze, użytkować wynajęty lokal zgodnie z przeznaczeniem, utrzymywać lokal we właściwym stanie sanitarno-technicznym, dokonywać napraw bieżących lokalu związanych z jego zwykłym użytkowaniem we własnym zakresie i na własny koszt, terminowo uiszczać wszelkie opłaty związanych z lokalem, przestrzegać regulaminów, zasad przeciwpożarowych, bezpieczeństwa i higieny pracy i bezpieczeństwa Centrum Handlowego, nie będzie zmieniać przeznaczenia bez zgody Zarządcy, nie będzie dokonywać w lokalu zmian naruszających jego substancję bez zgody Zarządcy. Zarządca natomiast zobowiązał się do bieżących napraw związanych z eksploatacją Budynku, poza lokalem Właściciela oraz napraw w okresie gwarancji w całym budynku. Właściciel zobowiązał się do uiszczania opłat czynszu wyszczególnionych w załączniku nr 2 do umów, zgodnie z którym opłaty czynszu to: utrzymywanie czystości, administracyjne i ogólne, dzierżawa terenu, monitoring wewnętrzny, monitoring zewnętrzny, monitoring przeciwpożarowy, konserwacja systemu kamer, kanalizacja, indywidualne rozliczenie MPWiK, wywóz śmieci, konserwacja wentylacji, sprzątnie – ciągi komunikacyjne, konserwacja wodno-kanalizacyjna, zieleń, ubezpieczenie OC oraz NW, ochrona zewnętrzna, konserwacja energetyki i oświetlenia, remonty bieżące, remonty kapitalne i modernizacyjne. Natomiast rozliczenia za energię, wodę, ścieki, telefony, Internet miały być rozliczane zgodnie z wskazaniem licznika raz w miesiącu. Na mocy § 6 Aneksów strony ustaliły, że wypowiedzenie warunków czynszu może nastąpić jedynie z wypowiedzeniem Umowy Głównej, na warunkach określonych w tej umowie. Strony wskazały, że w sprawach nieuregulowanych mają zastosowanie przepisy Kodeksu Cywilnego.

W dniu 4 września 2002 roku Centrum Handlowe (...) spółka z o.o. w W. przekazała P. N. (2) lokal nr (...) położony w budynku A przy ul. (...) róg (...) o powierzchni użytkowej 19,7 m2.

( okoliczności bezsporne, nadto: dowód: „Aneks nr (...) do umowy z dnia 4 września 2002 r. Umowa czynszowa nr (...)” wraz z załącznikiem nr 2 k. 24-26; protokół zdawczo – odbiorczy – k. 112)

W dniu 29 czerwca 2006 roku została zawarta pomiędzy Syndykiem Masy Upadłości Centrum Handlowego (...) spółka z o.o. z siedzibą w W. a (...) S.A. z siedzibą w Ł. umowa w formie aktu notarialnego, na podstawie której na rzecz (...) S.A. z siedzibą w Ł. zostało sprzedane przedsiębiorstwo upadłej spółki Centrum Handlowym (...) spółki z o.o. z siedzibą w W., w którego skład wchodziły między innymi prawa wynikające z umowy dzierżawy nieruchomości o powierzchni 7 000 m ², położonej w W. przy Al. (...) (budynek A), 363 (budynek B) oraz 365 (budynek C) zawartej w dniu 31 grudnia 1998 roku oraz prawa wynikające z umów najmu lokali znajdujących się w budynkach A i B oraz prawa z umów czynszowych dotyczących lokali znajdujących się w budynkach A i B.

( dowód: Akt notarialny o nr repertorium (...), k. 43-52).

Pismem datowanym na dzień 20 sierpnia 2012 roku powód złożył pozwanemu oświadczenie o wypowiedzeniu z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia umowy zawartej przez Centrum Handlowe (...) spółkę z o.o. z siedzibą w W. w dniu 20 lutego 2002 r. oraz umowy czynszowej z dnia 4 września 2002 roku, nr (...). Przesyłka z ww. pismem została odebrana przez P. N. (2) w dniu 3 września 2012 roku.

( dowód: oświadczenie o wypowiedzeniu umowy - k. 32; potwierdzenie odbioru, k. 33).

Spółka Centrum Handlowe (...) spółka z o.o. w W. chciała uzyskać prawo własności nieruchomości dzierżawionej na podstawie umowy dzierżawy z dnia 30 grudnia 1998 roku, jednak nigdy prawa własności lub innego uprawnienia o charakterze prawnorzeczowym nie nabyła.

P. N. (2) korzysta z lokalu nr (...) płacąc jedynie koszty eksploatacyjne.

(dowód: zeznania świadka K. S. – k. 195-196; zeznania świadka D. S. – k. 196-198; zeznania świadka M. Z. – k. 198-199; zeznania świadka S. K. – k. 199-200)

Ustalając stan faktyczny Sąd oparł się na dowodzie z dokumentów złożonych do akt sprawy oraz zeznaniach wyżej opisanych świadków.

Postanowieniem z dnia 12 czerwca 2015 roku oddalono wniosek o przesłuchanie stron. W ocenie Sądu, po przeprowadzeniu postępowania dowodowego nie pozostały nie wyjaśnione okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia sprawy. W konsekwencji przeprowadzenie tego dowodu było zbędne i prowadziłoby jedynie do przedłużenia postępowania.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługuje na uwzględnienie w całości.

Pomiędzy stronami niesporny był fakt posiadania przez pozwanego lokalu objętego pozwem. Pozwany wnosząc o oddalenie powództwa podnosił natomiast, że przysługuje mu skuteczne względem powoda prawo do władania rzeczą.

W pierwszej kolejności należało ocenić charakter umowy, która łączyła pozwanego i Centrum Handlowe (...) spółkę z o.o. w W. (tzw. umowa inwestycyjna z dnia 20 lutego 2002 roku zmieniona tzw. umową czynszową z dnia 4 września 2002 roku).

W ocenie Sądu Rejonowego, w przedmiotowej sprawie brak było przesłanek do uznania tej umowy za umowę najmu. Istotą umowy najmu jest bowiem odpłatność – najemca ma płacić czynsz stanowiący wynagrodzenie za korzystanie z przedmiotu najmu. W przypadku braku odpłatności stosunek najmu nie powstaje.

Celem tzw. umów inwestycyjnych było zgromadzenie funduszy niezbędnych do wybudowania centrum handlowego na wydzierżawionym gruncie oraz przekazanie prawa do korzystania z wybudowanych powierzchni osobom, które wpłaciły odpowiednie kwoty. Po zakończeniu cyklu inwestycyjnego i przekazaniu powierzchni handlowej przewidziano zawarcie kolejnej umowy ustalającej warunki korzystania z tej powierzchni. Zawarta w dniu 4 września 2002 roku umowa czynszowa wskazywała, że pozwany mógł używać lokal zgodnie z jego przeznaczeniem na cele spożywczo-przemysłowe, miał zaś obowiązek uiszczania opłat za lokal wyszczególnionych w załączniku nr 2 do umowy, zgodnie z którym opłatami były wyłącznie koszty związane z użytkowaniem oraz eksploatacją lokalów. Na opłaty powyższe składały się: utrzymywanie czystości, administracyjne i ogólne, dzierżawa terenu, monitoring wewnętrzny, monitoring zewnętrzny, monitoring przeciwpożarowy, konserwacja systemu kamer, kanalizacja, indywidualne rozliczenie MPWiK, wywóz śmieci, konserwacja wentylacji, sprzątnie – ciągi komunikacyjne, konserwacja wodno-kanalizacyjna, zieleń, ubezpieczenie OC oraz NW, ochrona zewnętrzna, konserwacja energetyki i oświetlenia, remonty bieżące, remonty kapitalne i modernizacyjne.

W przedmiotowej sprawie pozwany nigdy nie płacił czynszu najmu, lecz wyłącznie opłaty eksploatacyjne. Okoliczność ta wynika zarówno ze złożonych do akt sprawy i wyżej opisanych dokumentów, jak również zeznań przesłuchanych świadków, którzy w sposób jednoznaczny odróżniali osoby płacące czynsz, od osób uiszczających jedynie koszty zarządzania nieruchomością. Koszty te stanowią opłaty niezależne od wynajmującego, które w wypadku najmu występują obok czynszu najmu.

Nie mogło być również mowy o uzyskaniu przez pozwanego prawa własności lokalu objętego pozwem (lub innego uprawnienia o charakterze prawnorzeczowym), gdyż Centrum Handlowe (...) spółka z o.o. nigdy sama takiego prawa nie posiadała. Nie doszło również do prawnego wyodrębnienia tego lokalu.

W konsekwencji należało przyjąć, że pozwanego i Centrum Handlowe (...) spółkę z o.o. w W. łączyła umowa nienazwana, która polegała na udostępnieniu pozwanemu lokalu w zamian za pokrywanie kosztów związanych z utrzymywaniem nieruchomości w części przypadającej na pozwanego. Zawarcie takiej umowy było dopuszczalne i prawnie skuteczne.

Po ustaleniu, że wyżej opisana umowa nie była umową najmu ani dzierżawy, lecz umową nienazwaną, należało rozważyć, jakie skutki dla tej umowy wywarło ogłoszenie upadłości Centrum Handlowe (...) spółki z o.o. obejmującej likwidację majątku dłużnika oraz nabycie przez powoda przedsiębiorstwa upadłej spółki.

Zgodnie z art. 91 ust. 2 ustawy z dnia 28 lutego 2003 roku Prawo upadłościowe i naprawcze zobowiązania majątkowe niepieniężne zmieniają się z dniem ogłoszenia upadłości na zobowiązania pieniężne i z tym dniem stają się płatne, chociażby termin ich wykonania jeszcze nie nastąpił.

Zgodnie z art. 317 ust. 2 ustawy z dnia 28 lutego 2003 roku Prawo upadłościowe i naprawcze na nabywcę przedsiębiorstwa upadłego przechodzą wszelkie składniki przedsiębiorstwa upadłego, ale nabywa je w stanie wolnym od obciążeń i nie odpowiada za zobowiązania upadłego. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, nabycie przedsiębiorstwa upadłego ma charakter pierwotny, a nabywca nabywa to przedsiębiorstwo jako zorganizowaną całość majątku upadłego, jednakże nie przejmuje zobowiązań upadłego. (postanowienie SN z dnia 24 marca 2010 roku, V CSK 338/09). Nabycie przedsiębiorstwa upadłego jest sukcesją syngularną. Wszelkie obciążenia na składnikach przedsiębiorstwa, w tym prawa o charakterze obligacyjnym wygasają, z wyjątkiem obciążeń opisanych art. 313 ust. 3 i 4 Prawa upadłościowego i naprawczego.

Mając na uwadze powyższe, należało stwierdzić, że ponieważ łączący pozwanego i Centrum Handlowe (...) spółkę z o.o. stosunek prawny nie był najmem ani dzierżawą, uległ z chwilą ogłoszenia upadłości Centrum Handlowe (...) spółki z o.o. przeobrażeniu w zobowiązanie pieniężne, które winno zostać zgłoszone przez pozwanego do masy upadłości. Ogłoszenie upadłości spowodowało wygaśnięcie umowy, którą zawarł pozwany z upadłym, a tym samym pozwany utracił tytuł prawny do zajmowania lokalu. Z kolei, powód nabył w toku postępowania upadłościowego przedsiębiorstwo jako zorganizowaną całość majątku upadłego, w tym m.in. prawa wynikające z dzierżawy nieruchomości, lecz bez zobowiązań pozwanego.

W związku z tym nie miały znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy rozważania obu stron w zakresie możliwości wypowiedzenia umowy – zakończyła się ona bowiem z chwilą ogłoszenia upadłości, a więc przed złożeniem oświadczenia o wypowiedzeniu.

Strony nie podnosiły aby doszło do zawarcia nowej umowy, która regulowałaby obowiązki stron, w tym nie podnosiły aby doszło do zawarcia takiej umowy per facta concludentia (odwoływały się przez cały czas do umów z dnia 20 lutego 2002 roku oraz 4 września 2002 roku). Wniosku takiego nie można również wyprowadzić ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego.

Zgodnie z art. 694 k.c. do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie, zaś zgodnie z art. 690 k.c. do ochrony praw najemcy do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. W konsekwencji w przedmiotowej sprawie miał zastosowanie przepis art. 222 § 1 k.c., zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Z tych względów, żądania opróżnienia lokalu, na podstawie art. 694 k.c. w zw. z art. 690 k.c. w zw. z art. 222 § 1 k.c., było uzasadnione.

O kosztach Sąd orzekł, na podstawie art. 98 k.p.c. zgodnie z wynikiem sporu. Pozwany przegrał sprawę w całości. Na koszty procesu poniesione przez powoda składa się opłata od pozwu w kwocie 200 zł, wynagrodzenie pełnomocnika powoda ustalone na kwotę 1.200 zł na podstawie § 6 pkt 4 w zw. z § 10 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1349 ze zm.) oraz kwota 17 zł kosztów opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.