Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego dla miasta stołecznego Warszawy w Warszawie

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 5. sierpnia 2015 r. M. L. wystąpił przeciwko (...) Spółce akcyjnej z siedzibą w W. (dalej zwana także: (...))o zapłatę kwoty 13.926,50 zł wraz z odsetkami w wysokości ustawowej od kwot:

-

6.826, 50 zł od dnia 6. lutego 2015 r. do dnia zapłaty,

-

6.100,00 zł od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty

oraz kosztami procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, że strony do dnia 30. listopada 2014 roku łączyła umowa najmu, której przedmiotem był lokal mieszkalny w B.. Po zakończeniu umowy pozwany był zobowiązany do zwrotu przedmiotu najmu w stanie niepogorszonym ponad normalne zużycie. Powód wskazał, iż pozwany zdał lokal dopiero w dniu 23. grudnia 2014 roku. Do tego czasu prowadził w nim dalej działalność gospodarczą, w związku z czym należne jest powodowi wynagrodzenie za korzystanie z lokalu przez ten czas w wysokości 6.826,50 zł. Strona powodowa wskazała ponadto, iż na kwotę dochodzoną pozwem składają się także kwoty 6.100,00 zł oraz 1.000,00 zł, tytułem zwrotu kosztów usunięcia szkód w lokalu, powstałych w czasie używania lokalu przez pozwanego (pozew, k. 2-7).

W dniu 19. października 2015 r. pozwany (...) Spółka akcyjna z siedzibą w W. złożył odpowiedź na pozew, w której wniósł o oddalenie powództwa oraz zasądzenie na swoją rzecz od powoda kosztów procesu według norm przepisanych.

Uzasadniając swoje stanowisko strona pozwana zakwestionowała dochodzone roszczenie zarówno co do zasady, jak i wysokości. Pozwany podniósł zarzut braku legitymacji procesowej biernej pozwanego. Podniósł, iż lokal zajmowany był przez podnajemcę – (...) sp. z o.o., a zatem pozwany nie posiada legitymacji biernej w zakresie roszczenia o bezumowne korzystanie z lokalu, gdyż roszczenie to nie wynika ze stosunku prawnego, a z okoliczności faktycznych. Podniósł także zarzut nienależności dochodzonego świadczenia. Wskazał, iż zgodnie z umową pozwany był zobowiązany do zwrotu przedmiotu najmu w ciągu 30 dni od dnia rozwiązania umowy, a zatem lokal został przekazany w terminie. Podniósł także, iż podnajemca opróżnił lokal już w dniu 27. października 2014 roku i przygotował go do odbioru, jednakże z powodu zastrzeżeń powoda co do stanu lokalu, zgłoszonych podczas dwukrotnych oględzin, podnajemca przeprowadził w nim prace remontowe, po których strony podpisały protokół zdawczo-odbiorczy. Pozwany podniósł, iż to zachowanie powoda, który odmawiał odbioru lokalu po dniu 27. października 2014 roku, doszło do wydłużenia terminu zdania lokalu. Pozwany podniósł nadto, iż fakt, że w lokalu były prowadzone prace remontowe na zlecenie powoda, nie świadczy o korzystaniu z lokalu przez pozwanego. Strona pozwana zakwestionowała także wysokość dochodzonego roszczenia za bezumowne korzystanie z lokalu. Podniosła, iż wysokość odszkodowania jest rażąco wygórowana i nie została udowodniona przez powoda. Zaznaczył także, iż powyższe odszkodowanie nie może obejmować okresu po dniu 23. grudnia 2014 roku, kiedy doszło do zdania lokalu. Podniósł także, iż powód bezpodstawnie zaliczył podatek od towarów i usług w zakres odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu. Strona pozwana zakwestionowała także roszczenie powoda o zwrot kosztów usunięcia szkód lokalu, wskazując, iż lokal został zwrócony w stanie niepogorszonym ponad poziom wynikający z normalnego używania. Wskazała także, iż powód nie może domagać się zwrotu kosztów usunięcia zabrudzeń na elewacji budynku oraz kostce brukowej, gdyż części te nie były objęte przedmiotem umowy najmu, a zatem pozwany nie był obowiązany do dokonywania ich napraw. Strona pozwana zaznaczyła także, iż powód, po zdaniu lokalu, nie wzywał pozwanej do usunięcia szkód powstałych w lokalu w czasie jego używania przez podnajemcę. Pozwany zakwestionował także zasadność domagania się przez powoda dodatkowego odszkodowania w wysokości 1.000,00 zł (odpowiedź na pozew, k. 49-52v.).

S ąd ustalił, co następuje:

W dniu 22. listopada 2007 roku M. L., prowadzący działalność gospodarczą pod nazwą Handel (...) z siedzibą w B. (Wynajmujący), zawarł z (...) Spółką akcyjną z siedzibą w W. (Najemca) umowę najmu lokalu użytkowego. Przedmiotem umowy najmu był lokal użytkowy o powierzchni 191 m2 (parter) oraz garaż wolnostojący o powierzchni 39 m2, położone w B. przy ul. (...) (§1). Przedmiot najmu miał być wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej o charakterze handlowym (§2). Najemca mógł podnajmować przedmiot najmu lub oddawać go w bezpłatne użytkowanie osobom trzecim tylko po uzyskaniu pisemnej zgody Wynajmującego. Powyższe nie dotyczyło oddawania przedmiotu najmu do korzystania podmiotom kooperującym z Najemcą w szczególności (...) Sp. z o.o. lub firmą z nią powiązaną (§3). Za korzystanie z przedmiotu najmu Najemca miał płacić Wynajmującemu miesięczny czynsz najmu w wysokości 4.800,00 zł (4.500 zł za lokal i 300,00 zł za garaż) wraz z podatkiem VAT. Czynsz miał być waloryzowany raz w roku kalendarzowym o średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych w roku poprzedzającym waloryzację (§5 ust. 1). W ciągu 7 dni od zawarcia umowy Najemca miał wpłacić Wynajmującemu kaucję w wysokości 4.800,00 zł (§5 ust. 6). Po zakończeniu najmu i przekazania przedmiotu najmu Wynajmującemu, kaucja powiększona o odsetki równe odsetkom na lokacie bankowej, podlegała zaliczeniu na poczet zapłaty ostatnich kwot czynszu lub zwrotowi Najemcy (§5 ust. 7). Umowa została zawarta na czas określony – 3 lata, po tym czasie stosunek najmu był zawarty na czas nieokreślony, z przysługującym stronom prawem jego rozwiązania za 6 miesięcznym okresem wypowiedzenia (§6 ust. 1-2). Najemca, po rozwiązaniu umowy, zobowiązany był zwrócić przedmiot najmu Wynajmującemu w stanie niepogorszonym ponad poziom wynikający z normalnego zużycia. Zwrot przedmiotu najmu powinien nastąpić, w oparciu o protokół zdawczo-odbiorczy, w terminie wskazanym przez Wynajmującego, nie dłuższym jednak niż 30 dni od dnia rozwiązania umowy. W przypadku niezwrócenia lokalu w terminie, Najemca miał zapłacić Wynajmującemu karę umowną w wysokości 2% wartości czynszu za każdy dzień opóźnienia (§6 ust. 8-10). Na podstawie zawartej umowy Wynajmujący gwarantował Najemcy i jego kontrahentom swobodny dostęp do przedmiotu najmu pojazdami o dopuszczalnej masie całkowitej do 30 ton przez całą dobę we wszystkie dni w roku w celu załadunku i rozładunku towaru (§7 ust. 2). W §9 umowy strony zastrzegły, że wszelkie zmiany zawartej umowy będą wymagały pisemnego aneksu do niniejszej umowy, pod rygorem nieważności (umowa najmu, k. 21-26).

W dniu 2. stycznia 2008 roku spółka (...) zawarła z (...) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Ł. (zwaną dalej spółką: (...) lub (...)) umowę podnajmu. Przedmiotem zawartej umowy była powierzchnia 50 m2 lokalu użytkowego położonego w B. przy ul. (...). Na mocy zawartej umowy spółka (...) była obowiązana do dokonywania we własnym zakresie i na własny koszt konserwacji przedmiotu najmu oraz remontów bieżących (umowa podnajmu, k. 70-71).

Spółka (...) nigdy nie korzystała z tego lokalu. Spółka (...) prowadziła w tym lokalu działalność od 2007 roku. Działalność ta polegała na prowadzeniu hurtowni i magazynu z częściami motoryzacyjnymi (zeznania świadka A. B., k. 127v.-129, zeznania świadka P. K., k. 194-196v.).

Podnajemca w trakcie trwania umowy podnajmu wykonywał zarówno w lokalu, jak i w jego obrębie, bieżące naprawy, w tym naprawę bramy wjazdowej (faktura VAT, k. 81).

Aneksem z dnia 21. maja 2013 roku zmieniono §5 pkt 1 umowy z dnia 22. listopada 2007 roku, w którym określono wysokość miesięcznego czynszu najmu na kwotę 5.500,00 zł wraz z podatkiem VAT. Powyższy aneks wchodził w życie z dniem 1. czerwca 2013 roku (aneks (...), k. 27).

W dniu 24. kwietnia 2014 roku Wynajmujący zawiadomił Najemcę o zwaloryzowaniu wysokości czynszu najmu, wskazując, iż od 1. marca 2013 roku wynosi on 5.500,00 zł wraz z podatkiem VAT (zawiadomienie, k. 28).

Pismem z dnia 28. maja 2014 roku spółka (...) złożyła Wynajmującemu oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu z dnia 22. listopada 2007 roku, z 6 miesięcznym okresem wypowiedzenia, ze skutkiem rozwiązującym na dzień 30. listopada 2014 roku (wypowiedzenie umowy najmu, k. 29).

W dniu 20. sierpnia 2014 roku spółka (...) zawarła z M. M., prowadzącym działalność gospodarczą pod nazwą P.P.H.I. M. M. w Ł., umowę najmu lokali o powierzchni użytkowej 413 m2 położonych w budynku w B. przy ul. (...). Przedmiot najmu miał być wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej spółki w zakresie magazynowania i sprzedaży hurtowej i detalicznej części i akcesoriów do pojazdów mechanicznych oraz wyposażenia warsztatów samochodowych (umowa najmu, k. 73-76v.).

Spółka (...) zakończyła prowadzenie działalności w lokalu położonym przy ul. (...) w B. z dniem 26. października 2014 roku. Do tego dnia z lokalu zostały zabrane wszystkie rzeczy należące do podnajemcy. Z dniem 27. października 2014 roku spółka (...) rozpoczęła działalność w innym lokalu w B. (zeznania świadka A. B., k. 127v.-129, zeznania świadka P. K., k. 194-196v.).

W dniu 5. listopada 2014 roku w lokalu przy ul. (...) w B. odbyło się spotkanie przedstawiciela Podnajemcy z przedstawicielem Wynajmującego. Podczas oględzin w lokalu było brudno, a na ścianach znajdowały się jeszcze przewody elektroniczne i internetowe. To spotkanie miało na celu ustalenie prac i daty odbioru lokalu. Pełnomocnik Wynajmującego miał przesłać zakres prac drogą mailową. Pismo to, po ponagleniu przez pracownika spółki (...), Podnajemca otrzymał w dniu 22. listopada 2014 roku. Zakres prac obejmował: wymianę listewek w drzwiach, naprawa szafki w kuchni, naprawa oprawek w suficie - wymiana lamp halogenowych, uzupełnienie dziur w ścianach po wiszących plakatach, zdjęcie plakatów, pomalowanie ścian i elewacji, zdjęcie reklamy zewnętrznej, wymiana posadzki w garażu, wymiana wykładziny w pokoju i naprawa narożników, usunięcie śladów po reklamie na zewnętrznej, usunięcie plam z oleju na kostce oraz wymiana uszkodzonych płytek. Termin odbioru lokalu został wyznaczony na dzień 29. listopada 2014 roku lub 1. grudnia 2014 roku, ponieważ były to ostatnie dni przed urlopem pełnomocnika M. L. (zeznania świadka A. B., k. 127v.-129, zeznania powoda M. L., k. 187, zeznania świadka M. S. (1), k. 191-192, zeznania świadka P. K., k. 194-196v.).

Pismem z dnia 5. listopada 2014 roku spółka (...) poinformowała Wynajmującego, iż kwota wpłaconej kaucji w wysokości 4.800,00 zł zostanie rozliczona z fakturą VAT nr (...) z dnia 3. listopada 2014 roku, opiewającą na kwotę 6.826,50 zł, za czynsz przysługujący Wynajmującemu za ostatni miesiąc trwania umowy (pismo z dnia 5. listopada 2014 r., k. 30).

L. (...) zleciła prace naprawcze w lokalu. Została zatrudniona także firma sprzątająca, która wyczyściła lokal. Zlecono także wyczyszczenie kostki brukowej, ale efekt nie był zadowalający (zeznania świadka A. B., k. 127v.-129).

Do dnia 1. grudnia 2014 roku spółka (...) nie zdążyła wykonać wszystkich prac remontowych. Wymieniła w lokalu uszkodzone płytki oraz wykonała inne prace naprawcze. Nie wykonała natomiast prac remontowych w zakresie naprawy narożników, pomalowania ścian, odmalowania elewacji oraz naprawy posadzki w garażu (zeznania świadka A. B., k. 127v.-129, zeznania powoda M. L., k. 187, zeznania świadka P. K., k. 194-196v.).

Spółka (...) uznała, iż uszkodzenie posadzki nie pozostawało w związku z użytkowaniem lokalu, gdyż posadzka ta była od początku źle zrobiona. Nie zgadzała się również na odmalowanie elewacji z tej przyczyny, iż skoro Wynajmujący zgodził się na powieszenie reklamy to powinien się też liczyć z powstałymi pod nią ubrudzeniami (zeznania świadka A. B., k. 127v.-129, zeznania świadka P. K., k. 194-196v.).

Prace naprawcze niewykonane przez spółkę (...) wykonał we własnym zakresie (zeznania powoda M. L., k. 187, zeznania świadka M. S. (1), k. 191-192).

W dniu 1. grudnia 2014 roku odbyło się kolejne spotkanie w lokalu przy ul. (...) w B.. Na spotkaniu pełnomocnik M. L. poinformował, iż jakość prac wykonanych w lokalu jest niezadowalająca. Przedstawiciel Podnajemcy – P. K., zaproponował, aby Wynajmujący ustalił kwotę, którą spółka miałaby zapłacić celem wyrównania szkody. Odpowiedzi udzielono w dniu 8. grudnia 2014 roku. Wynajmujący zaproponował, iż zatrzyma kwotę kaucji, natomiast Podnajemca naprawi narożniki (wyszlifuje je). Spółka (...) ponownie zleciła prace firmie remontowej należącej do M. J.. W wyniku tych prac została wymieniona wykładzina oraz naprawione narożniki (zeznania świadka A. B., k. 127v.-129, zeznania powoda M. L., k. 187, zeznania świadka P. K., k. 194-196v.).

W dniu 1. grudnia 2014 roku M. L. wystawił na rachunek spółki (...) fakturę VAT nr (...) na kwotę 6.826,50 zł, tytułem najmu lokalu za miesiąc grudzień 2014 roku (faktura VAT, k. 31).

Na spotkaniu w dniu 22. grudnia 2014 roku Wynajmujący poinformował, iż oczekuje zapłaty czynszu najmu za miesiąc grudzień oraz dodatkowo kwoty 8.000,00 zł, w związku z pracami remontowymi w lokalu. Podnajemca nie wyraził na to zgody z uwagi na poniesione dotychczas koszty remontu lokalu (zeznania świadka A. B., k. 127v.-129, zeznania świadka P. K., k. 194-196v.).

W dniu 23. grudnia 2014 roku nastąpiło przekazanie lokalu użytkowego Wynajmującemu. Na potwierdzenie strony podpisały protokół zdawczo-odbiorczy, w którym opisano stan przedmiotu najmu. W protokole stwierdzono następujące uszkodzenia: ściany wewnętrzne posiadają wgniecenia (A), wyszczerbienie dwóch kasetonów sufitowych (B), nie sprawne oświetlenie (C), brak pięciu narożników listew przypodłogowych (D), brak kontaktu ściennego (E), nie zdemontowano osłon przewodów w pomieszczeniach (F), brak klamki w pomieszczeniu kuchennym i listwy bocznej blatu kuchennego (G), zamontowane płytki na wejściu, na zewnątrz budynku od strony ulicy, nie pozwalają na swobodne otwieranie drzwi, widoczne wybrzuszenia (H), w pomieszczeniu kuchennym brak jednego kasetonu (I), ściany z licznymi zabrudzeniami, zadrapaniami, a także śladami po zdemontowanych naklejkach, wymagające odmalowania (J), usunięcie zanieczyszczenia na elewacji powstałego na skutek demontażu tablic reklamowych zostało wykonane przez Wynajmującego, a ich koszt wyniósł 1.800,00 zł (K), w budynku garażu powierzchnia podłogi posiada liczne spękania i zagłębienia od strony wjazdu co powoduje prześwit między bramą a podłożem (L), usuniecie zaplamień olejowych z kostki brukowej zostało wykonane przez Wynajmującego, a ich koszt wyniósł 1.200,00 zł (M), odspojenie bocznej osłony grzejnika i zabrudzenie dolnej części grzejnika (N), wyszczerbienie płytki podłogowej w kuchni (O), na drzwiach wejściowych do pokoju z wykładziną zarysowanie do płyty (P), wyszczerbione dwie płytki w pomieszczeniu głównym (Q), wyszczerbione płytki przy wejściu od strony podwórka (R). Najemca nie kwestionował uszkodzeń wskazanych w pkt A-I. Podczas przekazania lokalu Wynajmujący potwierdził odbiór wszystkich kompletów kluczy (protokół zdawczo-odbiorczy, k. 32-33, zeznania świadka P. K., k. 194-196v.).

W dniu 26. stycznia 2015 roku M. J. wystawił na rachunek spółki (...) fakturę VAT nr (...) na kwotę 4.305,00 zł brutto, tytułem wykonania usług remontowych (faktura VAT, k. 79).

Pismem z dnia 27. stycznia 2015 roku pełnomocnik M. L. wezwał spółkę (...) do zapłaty kwoty 6.826,50 zł, zgodnie z wystawioną fakturą VAT nr (...), w terminie 7 dni od daty otrzymania pisma. Jednocześnie poinformowano spółkę (...), iż lokal będący przedmiotem umowy najmu nie został na dzień 23. grudnia 2014 roku przywrócony do stanu poprzedniego. Wskazano, iż M. L. poniósł koszty usunięcia zanieczyszczeń elewacji powstałych na skutek demontażu tablic reklamowych oraz usunięcia zaplamień olejowych z koski brukowej przed garażem w łącznej wysokości 3.000,00 zł oraz wezwano do ich zapłaty. Zaznaczono, iż w pozostałym zakresie M. L. oczekuje zajęcia stanowiska co do poniesienia kosztów naprawy i usunięcia innych uszkodzeń wymienionych w protokole (pismo z dnia 27. stycznia 2015 r., k. 36-37).

Spółka (...) odmówiła zapłaty zgłoszonych roszczeń oraz poinformowała o odesłaniu faktury VAT nr (...) bez jej księgowania. Wskazała na bezzasadność roszczenia o zapłatę czynszu najmu wskazując na brak wzajemnych świadczeń Wynajmującego w okresie opisanym w powyższej fakturze jako najem. Wskazała także na diametralnie różną ocenę stanu przedmiotu najmu przekazanego M. L. oraz zakwestionowała poniesienie przez niego opisanych w powyższym piśmie kosztów (pismo z dnia 4. lutego 2015 r., k. 38).

W dniu 4. maja 2015 roku M. D., prowadząca działalność gospodarczą pod nazwą (...) Usługi (...) w P., wystawiła na rachunek M. L. fakturę VAT nr (...) na kwotę 3.100,00 zł, tytułem czyszczenia kostki brukowej oraz czyszczenia elewacji (faktura VAT, k. 34).

W dniu 25. maja 2015 roku P. J., prowadząca działalność gospodarczą pod nazwą (...) w B., wystawiła na rachunek M. L. fakturę VAT nr (...) na kwotę 3.000,00 zł, tytułem malowania pomieszczeń pod wynajem (faktura VAT, k. 35).

Stan faktyczny opisany powyżej był w części – wskazanej powyżej - bezsporny między stronami niniejszego postępowania. Podstawę ustaleń stanowiły zatem twierdzenia strony powodowej niezakwestionowane albo wprost przyznane przez pozwaną, a zatem dotyczące faktów bezspornych.

Powołane powyżej odpisy dokumentów prywatnych oraz wydruki, przedłożone przez strony, Sąd uczynił podstawą dokonanych ustaleń – w zakresie wskazanym wyżej, przy odpowiednich partiach ustaleń. Wiarygodność dokumentów i wydruków nie była kwestionowana przez strony, Sąd zaś nie znalazł podstaw, by czynić to z urzędu.

Podstawę ustaleń stanowiły także zeznania świadków A. B. i P. K., które zasługują na przymiot wiarygodności, gdyż były spójne i pozbawione wewnętrznych sprzeczności, a ponadto znajdowały odzwierciedlenie w pozostałym materiale dowodowym zgormadzonym w sprawie. Zeznania świadka M. S. (2) nie miały natomiast istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy albowiem nie posiadał on bezpośredniej wiedzy co do faktów spornych będących przedmiotem ustaleń sądu a jedynie bardzo ogólne i zasłyszane wiadomości o tym, iż strona pozwana opuściła lokal w stanie uniemożliwiającym przekazanie go w najem innej osobie. Zeznania tego świadka były ponadto niespójne w zakresie daty dokonania w lokalu oględzin wspólnie z powodem. Świadek zeznał, iż był w lokalu po jego opuszczeniu przez pozwanego, jednakże w dalszej części tych zeznań wskazał, iż był w lokalu najpóźniej w lipcu 2014 roku i wtedy szkody te były mu pokazywane przez powoda. Tymczasem poza sporem pozostaje okoliczności, iż strona pozwana przekazała lokal w grudniu 2014 roku.

Podstawę ustaleń stanu faktycznego w części stanowiły również zeznania powoda M. L.. Wprawdzie oczywistym jest, że każda ze stron jest bezpośrednio zainteresowana korzystnym dla siebie rozstrzygnięciem, jednakże okoliczność ta nie może stanowić podstaw do odebrania ich zeznaniom przymiotu wiarygodności. Sąd uznał, iż zeznania strony powodowej zasługują na przymiot wiarygodności w zakresie w jakim dotyczą stanu lokalu w dniu przeprowadzenia oględzin oraz w dniu przekazania lokalu, gdyż w części tej znajdowały one odzwierciedlenie w pozostałym materiale zgormadzonym w sprawie. W znacznej jednak części zeznania powoda były niespójne, w szczególności w części dotyczącej terminu oględzin lokalu oraz dokonania ustaleń co do daty kolejnego spotkania i terminu przekazania lokalu. Powyższe wynikało najprawdopodobniej z okoliczności, iż powód nie posiadał wiedzy w zakresie tych ustaleń. Podczas składania zeznań często powoływał się na okoliczność, iż to jego pełnomocnik zajmował się sprawą przekazania przedmiotowego lokalu i to on prowadził rozmowy z pozwanym dotyczące zakresu uszkodzeń w lokalu oraz terminu ich usunięcia. W tym zakresie zeznania powoda okazały się zatem nieprzydatne dla rozstrzygnięcia sprawy.

Postanowieniem na rozprawie w dniu 10. grudnia 2019 roku Sąd pominął dowód z opinii biegłego sądowego na podstawie art. 1304 § 5 k.p.c., z uwagi na nieuiszczenie zaliczki na poczet wynagrodzenia biegłego sądowego. przez stronę powodową.

S ąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

W niniejszej sprawie powód dochodził zapłaty od pozwanego wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania przez niego z lokalu użytkowego należącego do powoda oraz zwrotu kosztów usunięcia szkód w lokalu, powstałych w czasie używania lokalu przez pozwanego. Strona powodowa domagała się ponadto zapłaty przez pozwanego kwoty 1.000,00 zł, tytułem utraconych korzyści w postaci braku możliwości wynajęcia lokalu innemu podmiotowi.

Należy wskazać, iż poza sporem był fakt, iż strony łączyła umowa najmu lokalu użytkowego, jak również treść tej umowy. Strona pozwana podniosła natomiast zarzut braku legitymacji biernej w zakresie roszczenia o bezumowne korzystanie z lokalu. Zakwestionowała także zasadność oraz wysokość dochodzonego roszczenia z tytułu odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu oraz powstałych w trakcie trwania umowy najmu szkód w lokalu.

W pierwszej kolejności należało rozpoznać zgłoszony przez pozwanego zarzut braku legitymacji biernej po stronie pozwanego, który wywodził z okoliczności, iż przedmiotowy lokal nie był zajmowany przez pozwanego, a przez podnajemcę – (...) sp. z o.o., a zatem pozwany nie posiada legitymacji biernej w zakresie roszczenia o bezumowne korzystanie z lokalu, gdyż roszczenie to nie wynika ze stosunku prawnego, a z okoliczności faktycznych. Zarzut pozwanego zasługiwał na uwzględnienie.

Podstawę prawną żądania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości stanowią przepisy art. 224 k.c. i art. 225 k.c. w zw. z art. 230 k.c. Stosownie do art. 224 § 1 k.c. samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne. Według art. 224 § 2 k.c. od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył. Stosownie zaś do treści art. 225 k.c., obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.

Z zestawienia przytoczonych przepisów wynika, że roszczenie właściciela o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy jest uzależnione od tego, czy posiadacz jest w dobrej czy też w złej wierze. Występuje tutaj wyraźne zróżnicowanie sytuacji prawnej trzech podmiotów – „posiadacza w dobrej wierze” (art. 224 § 1 k.c.), „posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu powództwa o wydanie rzeczy” (art. 224 § 2 k.c.) i „posiadacza w złej wierze” (art. 225 k.c.). Zgodnie zaś z art. 230 k.c. przepisy te stosuje się do posiadacza zależnego. Oznacza to, że roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy może być skierowane przeciwko: posiadaczowi w dobrej wierze od momentu, w którym dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, oraz posiadaczowi w złej wierze. Ustawodawca wykluczył możliwość dochodzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy od posiadacza w dobrej wierze, zanim nie wytoczono przeciwko niemu roszczenia windykacyjnego, a ściślej zanim nie dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu takiego powództwa.

Roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, przewidziane w art. 224 i 225 k.c. należy do roszczeń uzupełniających, przysługujących właścicielowi w razie władania jego rzeczą przez osobę nieposiadającą skutecznego wobec niego tytułu prawnego. Mają one na celu przywrócenie właścicielowi równowagi ekonomicznej, naruszonej bezprawnym wkroczeniem w sferę jego własności. Roszczenia uzupełniające mają charakter obligacyjny. Mają zastosowanie do rozliczeń pomiędzy właścicielem i posiadaczem w stosunkach bezumownych, wyprzedzają regulacje dotyczące bezpodstawnego wzbogacenia. Przesłankami ich dochodzenia są: brak tytułu do posiadania rzeczy, powstanie roszczenia windykacyjnego oraz korzystanie z rzeczy, pobieranie pożytków, odpowiedzialność za uszkodzenie, zniszczenie lub utratę. Wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy łączy w sobie pierwiastki roszczenia odszkodowawczego, jak zwrot kosztów poniesionych przez właściciela w związku z koniecznością korzystania z cudzej rzeczy lub utraty korzyści, które uzyskałby w razie oddania rzeczy w najem lub dzierżawę oraz roszczenia o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia, obejmującego wydanie korzyści uzyskanych przez posiadacza w wyniku korzystania z cudzej rzeczy. Możliwość dochodzenia tych roszczeń nie została uzależniona od tego, czy właściciel w rzeczywistości poniósł jakiś uszczerbek, a posiadacz odniósł korzyść (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 stycznia 1998 r., III CZP 62/97, OSNC 1998, nr 6, poz. 91; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 22 czerwca 2016 r., III CZP 12/16).

Roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy przysługujące właścicielowi wobec posiadacza samoistnego lub zależnego należy do tzw. roszczeń uzupełniających roszczenie właściciela o wydanie rzeczy. Jako roszczenie uzupełniające roszczenie windykacyjne pozostaje ono z nim w ścisłym związku. Związek ten wyraża się tym, że jest ono uwarunkowane ziszczeniem się przesłanek uzasadniających roszczenie windykacyjne. Roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy może więc przysługiwać właścicielowi tylko wobec posiadacza, który w danym okresie bez podstawy prawnej faktycznie władał rzeczą, a więc był biernie legitymowany w świetle art. 222 § 1 k.c. Czynnie materialnie legitymowany jest więc tu wyłącznie właściciel, a biernie materialnie legitymowany – wyłącznie ten, kto bez podstawy prawnej faktycznie włada jego rzeczą.

W niniejszej sprawie natomiast strona pozwana faktycznie nie władała przedmiotowym lokalem. W dniu 2. stycznia 2008 roku pozwana zawarła ze spółką (...) umowę podnajmu tego lokalu. Uprawnienie pozwanego do zawarcia tej umowy wynika z art. 668 § 1 k.c., jak również wprost z łączącej strony umowy najmu. W §2 umowy wskazano, że Najemca mógł podnajmować przedmiot najmu lub oddawać go w bezpłatne użytkowanie osobom trzecim tylko po uzyskaniu pisemnej zgody Wynajmującego. Powyższe nie dotyczyło oddawania przedmiotu najmu do korzystania podmiotom kooperującym z Najemcą w szczególności (...) Sp. z o.o. lub firmą z nią powiązaną. Nie zachodziła zatem konieczność uzyskania przez pozwanego dodatkowej zgody powoda na zawarcie umowy podnajmu. Zatem podmiotem, który faktycznie prowadził działalność w lokalu powoda był podnajemca - spółka (...). Jak wynika z zeznań świadków A. B. i P. K., spółka (...) prowadziła w tym lokalu działalność gospodarczą już od 2007 roku, a pozwana spółka nigdy nie korzystała z tego lokalu.

Skoro - stosownie do art. 221 § 1 k.c. - roszczenie windykacyjne przysługuje tylko przeciwko posiadaczowi, który bezprawnie włada faktycznie cudzą rzeczą, to jedynie ten podmiot może być adresatem roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18. czerwca 2015 roku, III CSK 357/14, OSNC - Zb. dodatkowy 2016 nr D, poz. 69, str. 63; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19. marca 2009 r., IV CSK 437/08). W rozpoznawanej sprawie pozwana spółka nie władała faktycznie przedmiotowym lokalem, którego dotyczy roszczenie powoda, a to, że łączyła ją z powodem umowa najmu tego lokalu nie spełnia kryterium faktycznego władania rzeczą w rozumieniu art. 222 § 1 k.c. Pozwana więc nie posiada legitymacji biernej w niniejszej sprawie. Tego typu roszczenie będzie bowiem przysługiwać wynajmującemu, będącemu właścicielem lokalu, w stosunku do podnajemcy jako podmiotowi, który rzeczą faktycznie włada po ustaniu stosunków najmu i podnajmu.

Mając to na względzie, powództwo należało oddalić ze względu na brak legitymacji do występowania w niniejszej sprawie po stronie pozwanej.

Abstrahując od powyższego roszczenie powoda nie zasługiwało na uwzględnienie także z innych względów.

Zaznaczyć należy, iż nie ma jednego przepisu prawa cywilnego, z którego należałoby zawsze wywodzić roszczenie o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z rzeczy. W zależności od sytuacji faktycznej oraz wyboru powoda powództwo o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z rzeczy można opierać albo na przepisach dotyczących tzw. roszczeń uzupełniających (zob. art. 224 i n. k.c.), albo też na szkodzie kontraktowej, związanej z nienależytym wykonaniem zobowiązania (zob. art. 471 k.c.). Zaznaczyć ponadto należy, że przepisy art. 224–225 i art. 230 k.c. nie są w stosunku do art. 471 k.c. przepisami szczególnymi i z tej przyczyny kumulacja norm nie jest wyłączona. W związku z nieustosunkowaniem się pełnomocnika powoda do treści zarządzenia z dnia 23. października 2018 roku, w którym pełnomocnik powoda został zobowiązany do sprecyzowania podstawy prawnej żądania zapłaty odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania, roszczenie powoda należało ocenić także na podstawie tej normy prawnej. Znajduje ona bowiem zastosowanie, gdy samodzielną podstawę prawną stanowią ustawowe przepisy dotyczące zwrotu rzeczy po wygaśnięciu danego stosunku obligacyjnego, modyfikowane ewentualnymi postanowieniami umownymi. W niniejszej zaś sprawie nie ulega wątpliwości, iż strony łączył stosunek prawny w postaci umowy najmu (art. 659 k.c.), zaś swoje roszczenie powód wywodzi z niewywiązania się przez pozwanego z obowiązku zwrotu przedmiotu najmu po wygaśnięciu tego stosunku prawnego.

Zgodnie z art. 471 k.c. dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Zgodnie z ogólnymi regułami roszczeń odszkodowawczych, przesłankami roszczenia z art. 471 k.c. są: nienależyte wykonanie umowy, szkoda oraz związek przyczynowy pomiędzy szkodą a zdarzeniem powodującym szkodę. Powyższe przesłanki muszą zaistnieć w sposób kumulatywny, brak bowiem którejkolwiek z nich powoduje brak odpowiedzialności odszkodowawczej dłużnika na podstawie art. 471 k.c., nawet jeżeli zostaną wykazane pozostałe z warunków.

Zgodnie z przepisem art. 6 k.c. ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Z uregulowaniem powyższym odpowiednio skorelowany jest art. 232 k.p.c., zgodnie, z którymi to na stronach spoczywa obowiązek przedstawiania dowodów, co do okoliczności sprawy oraz to, że to strony obowiązane są wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne. Odwołując się do treści art. 471 k.c. oraz uwzględniając art. 6 k.c. należy stwierdzić, że przy odpowiedzialności kontraktowej ciężar dowodu rozkłada się następująco: wierzyciel ma wykazać istnienie stosunku zobowiązaniowego oraz jego treść, fakt niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, jak również poniesioną szkodę. Nie musi natomiast udowadniać, że wykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania nastąpiło na skutek okoliczności, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność (a więc przede wszystkim winy dłużnika). W art. 471 k.c. zawarte jest, bowiem domniemanie, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązana nastąpiło na skutek okoliczności, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 lipca 2005 r., sygn. akt V CK 869/04). Tym samym to na dłużnika przerzucony został obowiązek wykazania, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania nastąpiło na skutek okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Z reguły oznacza to konieczność wykazania, że taka sytuacja wystąpiła, jako skutek zdarzeń niezawinionych przez dłużnika.

Mając na względzie powyższe to na powodzie spoczywał ciężar udowodnienia wszystkich przesłanek z art. 471 k.c. Powód winien przede wszystkim wykazać nienależyte wykonanie przez pozwaną zobowiązania. W ocenie Sądu powód temu obowiązkowi nie sprostał.

W niniejszej sprawie strona pozwana na podstawie §6 pkt 2 łączącej strony umowy wypowiedziała umowę z 6-miesięcznym okresem wypowiedzenia, ze skutkiem rozwiązania na dzień 30. listopada 2014 roku. Konsekwencją zakończenia najmu było powstanie po stronie najemcy obowiązku zwrócenia wynajmującemu przedmiotu najmu (art. 675 § 1 k.c.). Niewykonanie tego obowiązku w terminie rodziłoby po stronie wynajmującego uprawnienie do żądania od byłego najemcy naprawienia szkody wywołanej nienależytym wykonaniem zobowiązania. W niniejszej zaś sprawie strona pozwana wywiązała się z powyższego obowiązku. Zgodnie z §6 pkt 9 umowy najmu, zwrot przedmiotu najmu powinien nastąpić, w oparciu o protokół zdawczo-odbiorczy, w terminie wskazanym przez Wynajmującego, nie dłuższym jednak niż 30 dni od dnia rozwiązania umowy. Nie ulega wątpliwości, iż w niniejszej sprawie strona powodowa nie wyznaczyła pozwanemu terminu zwrotu przedmiotu najmu. Podczas składania zeznań powód wskazał, iż jego pełnomocnik najprawdopodobniej skierował do pozwanego takie wezwanie, ale nie był tego pewien. Powyższe uznać zatem należało wyłącznie za przypuszczenia powoda. W procesie decyzyjnym Sąd nie może jednak oprzeć swojego rozstrzygnięcia na podstawie przypuszczeń bądź domysłów, a tylko i wyłącznie na podstawie okoliczności, które zostały należycie przez stronę udowodnione. Strona powodowa natomiast, pomimo spoczywającym na niej obowiązkowi wynikającemu z art. 6 k.c., nie wykazała okoliczności, iż stronie pozwanej zakreślono krótszy, niż wynikający z umowy, termin zwrotu przedmiotu najmu. Tym samym przyjąć należało, iż pozwany obowiązany był do zwrotu przedmiotowego lokalu w terminie 30 dni od dnia rozwiązania umowy, a zatem do dnia 30. grudnia 2014 r. Przekazanie lokalu w oparciu o protokół zdawczo-odbiorczy nastąpiło w dniu 23. grudnia 2014 roku, a zatem pozwany dokonał zwrotu przedmiotu najmu w terminie ustalonym przez strony. W związku z tym brak było podstaw do uznania, że po stronie pozwanego doszło do nienależytego wykonania umowy, co upoważniałoby powoda do żądania zapłaty odszkodowania z tego tytułu na podstawie art. 471 k.c.

Jeżeli podstawą powództwa jest tytuł obligacyjny do rzeczy oraz ogólna norma art. 471 k.c., należałoby również ocenić hipotetycznie utracone korzyści związane z niewykonaniem zwrotu rzeczy w terminie, w tym możliwość wynajęcia (wydzierżawienia) rzeczy na podstawie innego stosunku prawnego, przy uwzględnieniu przede wszystkim treści art. 361 k.c. dotyczącego zakresu szkody oraz definiującego związek przyczynowy. W ocenie Sądu również to roszczenie powoda nie zasługiwało na uwzględnienie.

Niewykonanie przez najemcę obowiązku terminowego zwrotu rzeczy najętej uprawnia wynajmującego do żądania, na podstawie art. 471 k.c., odszkodowania obejmującego korzyść, jaką mógłby otrzymać, gdyby zwrócono mu rzecz w terminie. W niniejszej zaś sprawie, jak wskazano powyżej, przedmiot umowy najmu został przekazany powodowi w terminie zakreślonym umową. Tym samym brak jest podstawowej przesłanki statuującej odpowiedzialność odszkodowawczą dłużnika na podstawie art. 471 k.c.

Wskazać ponadto należy, iż wynajmujący, wobec którego najemca nie wykonał obowiązku przewidzianego w art. 675 §1 k.c., musi wykazać, iż na skutek niezwrócenia mu w terminie przedmiotu najmu poniósł on określony uszczerbek w swym majątku. Zważywszy jednak, że odszkodowanie takie obejmuje lucrum cessans, niezbędne jest wykazanie prawdopodobieństwa uzyskania korzyści w stopniu graniczącym z pewnością, że gdyby nie zachowanie się dotychczasowego najemcy, to powód by tę korzyść uzyskał. Wymaga to wykazania, że korzyść w przedstawionych okolicznościach była możliwa do osiągnięcia. Stosownie bowiem do treści art. 361 § 1 k.c. zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła. W powyższych granicach, w braku odmiennego przepisu ustawy lub postanowienia umowy, naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł (damnum emergens) oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono (lucrum cessans) (art. 361 § 2 k.c.). Wskazania wymaga, że wykazanie szkody w postaci lucrum cessans z natury rzeczy ma charakter hipotetyczny. Nie można bowiem mieć z reguły pewności, czy dana korzyść zostałaby osiągnięta przez poszkodowanego, gdyby nie zdarzenie szkodzące. Jednak szkoda taka musi być przez poszkodowanego wykazana z tak dużym prawdopodobieństwem, aby uzasadniała ona w świetle doświadczenia życiowego przyjęcie, że utrata korzyści rzeczywiście nastąpiła. Nie sprzeciwia się to jednak przyjęciu, że szkoda rzeczywiście powstała, jeżeli zostanie udowodnione tak duże prawdopodobieństwo osiągnięcia korzyści majątkowej przez poszkodowanego, że rozsądnie rzecz oceniając można stwierdzić, iż poszkodowany na pewno uzyskałby korzyść, gdyby nie wystąpiło zdarzenie, w związku z którym ten skutek był niemożliwy (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 3. października 1979 r., II CR 304/79 -OSNCP 1980, Nr 9, poz. 164; 28. kwietnia 2004 r., III CK 495/02, Biuletyn SN nr 11 z 2004 r., str. 41; 27. listopada 2002 r., I CKN 1215/00 - OSP 2004, Nr 1, poz. 3).

W niniejsze sprawie powód określił wysokość utraconych korzyści na kwotę 1.000,00 zł. Powód zatem winien wykazać, w sposób graniczący z pewnością, iż w przypadku wcześniejszego zwrotu przedmiotu najmu, tj. z dniem rozwiązania umowy najmu, powód w grudniu 2014 roku wynająłby lokal kolejnemu najemcy oraz, iż otrzymałby z tego tytułu czynsz najmu w wysokości 1.000,00 zł. W ocenie Sądu powód nie sprostał temu obowiązkowi. Strona powodowa, mimo obowiązku wynikającego z art. 6 k.c., nie wykazała żadnym środkiem dowodowym, iż wiedząc o rozwiązaniu umowy najmu z dniem 30. listopada 2014 roku, podjął on działania mające na celu znalezienie nowego najemcy, czy też, że miał oferty najmu od osób trzecich. Powód nie podjął natomiast żadnej inicjatywy dowodowej w tym zakresie. Powód zatem nie wykazał żadnym środkiem dowodowym, iż gdyby pozwany dokonał wcześniejszego zwrotu lokalu, powód otrzymałby kwotę dochodzoną w niniejszym postępowaniu.

W ocenie Sądu powód nie wykazał, że prawdopodobieństwo uzyskania korzyści było na tyle znaczące, że ich utratę potraktować należy jako szkodę podlegającą kompensacie (wykraczającą poza szkodę ewentualną). Ewentualnie poniesione straty zaś nie podlegają naprawieniu w ramach art. 361 § 2 k.c.

Ubocznie wskazać ponadto należy, że to strona powodowa przyczyniła się do niezwrócenia przez pozwanego lokalu do dnia 30. listopada 2014 roku. Podkreślenia bowiem wymaga, iż po przeprowadzonych w dniu 5. listopada 2014 roku oględzinach, pełnomocnik powoda, po ponagleniu przez pracownika pozwanego, przekazał listę usterek w lokalu dopiero w dniu 22. listopada 2014 roku. Przekazanie tego wykazu w tak późnym terminie uczyniło niemożliwym usunięcie wszystkich wymienionych w nim usterek, a co za tym idzie, przekazania lokalu w terminie przewidzianym przez powoda.

W ocenie Sądu nie zasługiwało także na uwzględnienie żądanie strony powodowej o zapłatę odszkodowania obejmującego koszty usunięcia szkód w lokalu.

Zgodnie z art. 675 § 1 i 2 k.c. zobowiązany do zwrotu przedmiotu najmu powinien zwrócić go w stanie niepogorszonym. Po zakończeniu najmu rzecz powinna być wynajmującemu zwrócona w stanie niepogorszonym, tzn. w takim stanie, w jakim znajdowała się w chwili wydania najemcy. Dotyczy to zarówno elementów dotyczących wprost wartości ekonomicznej, jak i funkcjonalnej, estetycznej i innych kryteriów wywołujących ocenę, że występuje negatywna różnica w stanie przedmiotu najmu. Obowiązek zwrotu rzeczy najętej w stanie niepogorszonym nie oznacza, że najemca odpowiada za każde jej pogorszenie. Zgodnie z tym uregulowaniem, najemca nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy (zarówno całkowite, jak i częściowe) będące następstwem prawidłowego jej używania. Najemca odpowiada zatem za zużycie przedmiotu najmu lub pogorszenie jego stanu, które spowodowane jest nieprawidłowym jego używaniem. Jeżeli zatem najemca zwróci rzecz w stanie pogorszonym, to może uwolnić się od obowiązku naprawienia szkody, gdy udowodni, że gorszy stan rzeczy (lokalu) jest usprawiedliwiony jej (jego) normalnym zużyciem (por. także P. Zakrzewski, w: M. Habdas, M. Fras, Komentarz KC, t. 4, 2018, s. 435). Wynika to z faktu, że – jak celnie ujął tę kwestię Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 15. stycznia 2016 r. (V ACa 430/15) – oddanie rzeczy w najem ze swej istoty wiąże się z jej używaniem przez najemcę, a zatem i ze zużyciem, za które najemca nie ma obowiązku uiścić dodatkowego wynagrodzenia, jeżeli tylko zużycie to ma charakter normatywny. Przez to pojęcie należy rozumieć zwykłe, związane z charakterem rzeczy i celem umowy, skutki jej używania (por. J. Panowicz-Lipska, w: M. Gutowski, Komentarz KC, t. 2, 2016, s. 758). Tym samym zwrot "prawidłowe używanie" powinien być wyjaśniany w szczególności przez pryzmat treści umowy najmu. Jeśli strony w umowie tej określiły zasady używania rzeczy, jej przeznaczenie, cel, dla którego rzecz jest wynajmowana, wówczas postanowienia te powinny mieć pierwszeństwo względem zobiektywizowanych ocen (por. J. Jezioro, w: Gniewek, Machnikowski, Komentarz, 2016, art. 675 k.c., Nb 4, s. 1314; G. Kozieł, w: Kidyba, Komentarz, 2014, art. 675 k.c., Nb 6, s. 495).

Przepis art. 675 k.c. jest normą o charakterze względnie obowiązującym i strony mogą objęte nim kwestie, działając w granicach przyznanej treścią art. 3531 k.c. swobody kontraktowej, odmiennie regulować. Kodeks cywilny dopuszcza bowiem możliwość wprowadzenia odmiennych niż ustawowe przesłanek odpowiedzialności kontraktowej w drodze czynności prawnej, gdy zgodnie z ogólną normą art. 472 k.c. postanowienia umowne mogą modyfikować granice i zasady odpowiedzialności dłużnika. W niniejszej sprawie strony uregulowały w umowie kwestię dopuszczalnego stopnia zużycia przedmiotu najmu. W §6 ust. 8 umowy strony złagodziły reguły odpowiedzialności najemcy za stopień zużycia wynajmowanego lokalu. Zgodnie z treścią tego zapisu, Najemca, po rozwiązaniu umowy, zobowiązany był zwrócić przedmiot najmu Wynajmującemu w stanie niepogorszonym ponad poziom wynikający z normalnego zużycia. Zatem najemca powinien wydać lokal w stanie wynikającym z normalnego zużycia, zgodnie z celem najmu i przeznaczeniem lokalu i nie ponosi odpowiedzialności za skutki normalnego zużycia, które ipso facto, w związku z charakterem prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, muszą wystąpić.

A zatem, jeżeli umowa najmu, w myśl art. 675 § 1 k.c., rodzi po stronie najemcy obowiązek zwrotu najętej rzeczy, w stanie niepogorszonym ponad normalne użytkowanie, a niewykonanie lub nienależyte wykonanie tego obowiązku wyrządziło szkodę wynajmującemu, wynajmujący, żądając odszkodowania, obowiązany jest udowodnić powstanie z tej to przyczyny szkody i jej wysokość. Zwrócenie bowiem rzeczy (lokalu) najętej w stanie pogorszonym wykazuje już niewykonanie przez najemcę przewidzianego w umowie najmu obowiązku zwrócenia rzeczy (lokalu) w stanie niepogorszonym, inaczej, niewykonanie umowy. Na najemcy przeto spoczywa dowód przeciwieństwa: może się on uwolnić od obowiązku naprawienia szkody, gdy udowodni, że gorszy stan rzeczy (lokalu) usprawiedliwiony jest jego normalnym zużyciem (nie jest objęty odpowiedzialnością najemcy). Obowiązek przedstawienia dowodów spoczywa na stronach (art. 3 k.p.c.), a ciężar udowodnienia faktów mających dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie (art. 227 k.p.c.) spoczywa na stronie, która z faktów tych wywodzi skutki prawne (art. 6 k.c.). W ocenie Sądu strona pozwana sprostała powyższemu obowiązkowi. Jak wynika z zeznań świadków A. B. i P. K. charakter prowadzonej przez Podnajemcę działalności gospodarczej, polegającej na prowadzeniu hurtowni oraz magazynu z częściami motoryzacyjnymi, wiąże się z tym, iż w lokalu mogą powstać zabrudzenia wynikające z normalnej eksploatacji lokalu, który jest przeznaczony właśnie na taką działalność. Jak wynika ponadto z zeznań tych świadków, a także zeznań powoda, a ponadto treści umowy łączącej strony, powód znał charakter prowadzonej przez pozwanego działalności gospodarczej. Jak wskazał w swych zeznaniach powód sam zaopatrywał się u pozwanego w potrzebne części samochodowe.

W ocenie Sądu nie ulega zatem wątpliwości, iż zużycie farby na ścianach oraz powstałe zabrudzenia na tych ścianach wynikają z normalnego, prawidłowego użytkowania lokalu. Lokal będący przedmiotem umowy najmu był lokalem użytkowym, przeznaczonym, na podstawie zawartej umowy, do prowadzenia w nim działalności gospodarczej o charakterze handlowym. Była w nim prowadzona hurtownia oraz magazyn części motoryzacyjnych. Oznacza to, że zużycie powłoki malarskiej w tym okresie użytkowania w pomieszczeniach o charakterze użytkowym czy przemysłowym mieści się w ramach normalnego zużycia. W umowie najmu zawartej przez strony nie określono szczególnego sposobu korzystania z najętego lokalu. Wskazano jedynie w sposób ogólny przeznaczenie lokalu na działalność handlową. Nie ulega także wątpliwości, iż strona powodowa wiedziała jaki jest charakter prowadzonej przez pozwanego działalności gospodarczej. Takie przeznaczenie lokalu związane jest z potrzebą wyposażenia pomieszczeń w regały. Jak wynika z zeznań świadka A. B., właśnie tam gdzie stały regały, na których składowany był towar, doszło do zabrudzenia ścian. Pozwany wykorzystywał najęte powierzchnie zgodnie z przeznaczaniem, lokal nie był wykorzystywany do innych celów. Skoro do zabrudzeń ścian doszło podczas normalnego przechowywania towaru nie można twierdzić, że pogorszenie rzeczy wobec uszkodzenia ścian było następstwem nieprawidłowego używania rzeczy. Do uszkodzeń ścian doszło w trakcie zwykłego użytkowania najętej powierzchni i zgodnie z jej przeznaczeniem. W ramach obowiązku zwrotu rzeczy w stanie niepogorszonym mieści się natomiast usuniecie nadmiernych uszkodzeń wykraczających poza zwykłe użytkowanie, tj. usunięcia nadmiernych uszkodzeń w ścianach - ubytków, które powstały na skutek powieszenia na ścianach plakatów oraz wieszaków. Poza sporem natomiast pozostaje okoliczność, iż strona pozwana wywiązała się z obowiązku usunięcia tych uszkodzeń przed przekazaniem lokalu powodowi.

Jeśli zaś chodzi o uszkodzenia elewacji spowodowane powieszeniem przez pozwanego szyldu reklamowego, to również nie można uznać, iż wynika to z nieprawidłowego użytkowania lokalu przez najemcę. W rozpoznawanej sprawie powód wynajął pozwanemu lokal użytkowy na cele prowadzenia działalności gospodarczej – działalności handlowej. Prowadzący działalność gospodarczą z reguły umieszczają na zewnętrznych ścianach lokalu różnego rodzaju szyldy, reklamy czy tablice informacyjne. Co więcej, nie jest sporne, że powód wyraził zgodę na umieszczenie takiego szyldu na ścianie frontowej budynku przez pozwanego. Zawieszenie szyldu nie jest technicznie możliwe bez jakiegokolwiek naruszenia substancji budynku (jego przytwierdzenie wymaga przecież przykładowo wywiercenia otworów i użycia śrub czy też przyklejenia do tynku). Godząc się na to wynajmujący nie może zatem następne twierdzić, że zużycie wynikające z podjęcia takich działań nie jest następstwem prawidłowego używania lokalu.

Analogiczna sytuacja dotyczy uszkodzeń kostki brukowej, która została pobrudzona olejem z jednego z samochodów przywożących towar. Tak jak w powyższym przypadku, powód wyraził zgodę na poruszanie się ciężkimi pojazdami po terenie przylegającym do wynajmowanego lokalu, co znalazło odzwierciedlenie w §7 pkt 1 umowy, zgodnie z którym Wynajmujący gwarantował Najemcy i jego kontrahentom swobodny dostęp do przedmiotu najmu pojazdami o dopuszczalnej masie całkowitej do 30t przez całą dobę we wszystkie dni roku w celu załadunku i rozładunku towaru. Z ruchem takich ciężkich pojazdów związane jest ryzyko powstania uszkodzeń na powierzchni kostki brukowej, którą był wyłożony podjazd do lokalu, z czym powinien liczyć się powód. Nie sposób zatem uznać, iż zabrudzenia kostki brukowej wynikają z nieprawidłowego użytkowania lokalu przez najemcę.

Mając na względzie powyższy, w ocenie Sądu, stan zużycia lokalu po 7 latach użytkowania przez najemcę, odpowiadał normalnej, zgodniej z jej przeznaczaniem, eksploatacji. Tym samym, również i w tym przypadku, nie zaistniała przesłanka odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanego wynikające z art. 471 k.c., w postaci nienależytego wykonania umowy.

Zaznaczyć ponadto należy, iż jak wskazano powyżej wynajmujący, żądając odszkodowania, obowiązany jest udowodnić powstanie z tej przyczyny szkody oraz jej wysokość. W ocenie Sądu powód nie sprostał powyższemu obowiązkowi. Powód na potwierdzenie wysokości powstałej szkody przedłożył dwie faktury VAT. W ocenie Sądu jednak, koszt poniesiony przez powoda za usługi remontowe w postaci czyszczenia kostki brukowej i elewacji oraz malowania ścian pod wynajem, nie może być tożsamy z wysokością poniesionej przez pozwanego szkody z tytułu pogorszenia przedmiotu najmu. Pozwany nie przedstawił bowiem zakresu prowadzonych prac remontowych. Z treści tych faktur nie wynika ponadto, iż dotyczą one lokalu będącego przedmiotem najmu. Co więcej powyższe faktury VAT zostały wystawione w maju 2015 roku, a zatem po pięciu miesiącach od przekazania lokalu powodowi. Tym samym nie sposób uznać, iż remont dotyczył wyłącznie elementów, które uległy zużyciu podczas użytkowania lokalu przez pozwanego. Ustalenie tego rodzaju okoliczności, w szczególności ustalenie zakresu prac niezbędnych do przywrócenia lokalu do stanu pierwotnego i ich wartości wymagało odwołania się do wiedzy specjalistycznej, którą Sąd nie dysponował. Wprawdzie powód wniósł o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego, jednak nie uiścił zaliczki na poczet przeprowadzenia tego dowodu. Zgodnie z treścią art. 1304 § 1 k.p.c. strona, która wnosi o podjęcie czynności połączonej z wydatkami, obowiązana jest uiścić zaliczkę na ich pokrycie w wysokości i terminie oznaczonym przez sąd. Zgodnie zaś z treścią art. 1304 § 4 i 5 k.p.c. sąd podejmie czynność połączoną z wydatkami, jeżeli zaliczka zostanie uiszczona w oznaczonej wysokości, zaś w razie nieuiszczenia zaliczki pominie czynność połączoną z wydatkami. Mając na uwadze to, że powód nie uiścił zaliczki, chociażby był do tego zobowiązany należało ten dowód pominąć. Mając powyższe na uwadze przyjąć należało, że powód nie udowodnił wysokości roszczenia z tytułu powstałej szkody w jego majątku.

Z powyższych względów powództwo podlegało oddaleniu w całości jako niezasadne.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. Nr 2013, poz. 461). Na kwotę zasądzoną od powoda na rzecz pozwanego składa się wynagrodzenie pełnomocnika będącego adwokatem w kwocie 2.400,00 zł oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 51,00 zł.

Biorąc pod uwagę wszystkie powołane wyżej okoliczności, Sąd na podstawie wskazanych w uzasadnieniu przepisów orzekł jak w wyroku.

Sędzia Aleksandra Zielińska-Ośko

Z. Odpis uzasadnienia wraz z odpisem wyroku doręczyć pełnomocnikowi powoda.