Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego dla miasta stołecznego Warszawy w Warszawie

UZASADNIENIE

Powódka A. O. w pozwie z dnia 10 marca 2017 r. ( data prezentaty) skierowanym przeciwko pozwanemu (...) Państwowym S.A. z siedzibą w W. wnosiła o ustalenie, że przysługuje jej prawo do wykupu lokalu nr (...) położonego w W. przy ul. (...) z na podstawie bonifikaty uwzgledniającej okres pracy pierwotnego najemcy w zakładzie pracy pozwanej oraz okres najmu tegoż najemcy i kolejnych najemców, tj. o ustalenie, że powódce przysługuje prawo do wykupu wskazanego powyżej lokalu za zapłatą kwoty stanowiącej równowartość 5% ceny lokalu, a więc za kwotę 13.500,00 zł oraz ponadto domagała się zwrotu kosztów postępowania sądowego ( pozew, k. 2 – 6).

Pozwany (...) Państwowe S.A. z siedzibą w W. w odpowiedzi na pozew z dnia 15 maja 2017 r. ( data prezentaty) wnosił o oddalenie powództwa zarzucając, że po stronie powódki brak jest interesu prawnego w żądaniu ustalenia prawa do wykupu lokalu za zapłatą kwoty stanowiącej równowartość 5% wartości ceny tego lokalu oraz podniósł, że odmowa przyznania powódce prawa do nabycia lokalu z zastosowaniem ulg byłą zasadna, a ponadto wskazał, że kwestionuj również fakt zamieszkiwania przez powódkę w lokalu nr (...) położonym w W. przy ul. (...) w związku z czym podniósł, że powódce wobec tego w ogóle nie przysługuje uprawnienie do wykupu tego lokalu ( odpowiedź na pozew, k. 27 – 31).

S ąd ustalił, co następuje.

A. O. jest obecną najemczynią lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w W. przy ul. (...). Powódka wstąpiła w stosunek najmu tego lokalu w miejsce matki J. O., po jej śmierci na podstawie art. 691 k.c. Przed matką powódki najemczynią przedmiotowego lokalu była babka powódki K. Z..

K. Z. w latach 1952 – 1992 pracowała w (...) Państwowych S.A.

Powódka wystąpiła do pozwanego z wnioskiem o wykup lokalu ( okoliczności bezsporne).

Pozwany w piśmie z dnia 18 stycznia 2016 r. zaproponował powódce wykup przedmiotowego lokalu przy zliczeniu ulg z tytułu najmu poprzedniego najemcy, tj. matki powódki, a więc okresu 8 lat, co pozwalało na zastosowanie ulgi wynoszącej 24% oraz ponadto przy uwzględnieniu bonifikaty w wysokości 25% w przypadku jednorazowej wpłaty. Pozwany zakwestionował możliwość doliczenia ulg przy wykupie lokalu z okresu zatrudnienia babki powódki (dowód: pismo pozwanego, k. 33). Swoje stanowisko pozwany podtrzymał w kolejnym piśmie skierowanym do powódki, z dnia 27 kwietnia 2016 r. ( pismo pozwanego, k. 32).

W tej sytuacji powódka wystąpiła z niniejszym powództwem.

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie wskazanych wyżej dokumentów oraz dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy albowiem żadna ze stron nie zakwestionowała ich prawdziwości, a Sąd analizując zebrany w sprawie materiał dowodowy nie dopatrzył się okoliczności mogących skutkować powstaniem wątpliwości, co do ich prawdziwości. Nadto, powyżej opisany stan faktyczny w całości nie był sporny pomiędzy stronami. Wszystkie powołane okoliczności Sąd mógł, zatem uznać za ustalone już na zasadzie art. 229 i 230 k.p.c. Zgodnie z art. 229 k.p.c. nie wymagają dowodu fakty przyznane w toku postępowania przez stronę przeciwną, jeżeli przyznanie nie budzi wątpliwości co do swej zgodności ze stanem rzeczywistym, a w myśl art. 230 k.p.c., gdy strona nie wypowie się co do twierdzeń strony przeciwnej o faktach, Sąd, mając na uwadze wyniki całej rozprawy, może fakty te uznać za przyznane.

Sąd oddalił wnioski dowodowe zgłoszone przez obie strony o przesłuchanie świadków na okoliczność ustalenia miejsca zamieszkania powódki, uznając iż ostatecznie okoliczność ta nie miała istotnego znaczenia dla wyniku postępowania, w sytuacji, gdy zawarte w pozwie twierdzenia i przedstawione do akt sprawy dokumenty wykazywały bezzasadność roszczenia powódki.

S ąd zważył, co następuje.

Uwzględniając powyższe okoliczności wskazać należy, że postawę prawną zawartego w pozwie żądania stanowi przepis art. 189 k.p.c., zgodnie z którym powód może żądać ustalenia istnienia lub nieistnienia prawa lub stosunku prawnego, o ile ma w tym interes prawny.

Istnienie interesu prawnego stanowi materialnoprawną przesłankę powództwa o ustalenie podlegającą badaniu przez Sąd z urzędu. Przesłanka ta decyduje o dopuszczalności badania i ustalania prawdziwości twierdzeń powoda. Brak interesu prawnego skutkuje oddaleniem powództwa, czyniąc zbędnymi rozważania na temat jego zasadności.

Wskazać poza tym należy, że w procesie o ustalenie opartym na przepisie art. 189 k.p.c. powód musi udowodnić, że ma interes prawny w wytoczeniu powództwa przeciwko konkretnemu pozwanemu (bądź pozwanym), który przynajmniej potencjalne, stwarza zagrożenie dla jego prawnie chronionych interesów, a sam skutek jaki wywoła uprawomocnienie się wyroku ustalającego zapewni powodowi ochronę jego praw przez definitywne zakończenie istniejącego między tymi stronami sporu lub prewencyjnie zapobiegnie powstaniu w przyszłości takiego sporu tj. obiektywnie odpadnie podstawa jego powstania (tak: Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 18 czerwca 2009 r., II CSK 33/09, Lex nr 515730).

A zatem materialnoprawną przesłanką uwzględnienia powództwa o ustalenie istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, opartego na przepisie art. 189 k.p.c. jest istnienie interesu prawnego w żądanym ustaleniu. Oznacza to, iż dla uwzględnienia powództwa nie jest wystarczające stwierdzenie, że - zgodnie z twierdzeniem strony powodowej - określony stosunek prawny istnieje lub nie istnieje. Oprócz tego niezbędne jest istnienie interesu prawnego tzn. stanu, w którym: po pierwsze, nie istnieje inny środek prawny, przy użyciu którego powód uzyskać może skuteczną ochronę prawną, a po drugie, orzeczenie ustalające wydane w oparciu o art. 189 k.p.c. taką skuteczną ochronę prawną powodowi zapewni, na co zwrócił uwagę Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 13 marca 2013 r. (I Aca 78/13, Lex nr 1307434).

Kwestie dot. wykupu mieszkań znajdujących się w zasobach (...), z czym Sąd miał do czynienia w rozpoznawanej sprawie, zostały uregulowane w ustawie z dnia 8 września 2000 roku o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa (...). W art. 41- 47a oraz w art. 81 powyżej regulacji prawnej opisana została możliwość wyodrębniania i sprzedaży przez P.K.P. należących do nich lokali mieszkalnych oraz przedstawiony został tryb takiej sprzedaży i skutki nie sprzedania tych lokali w razie braku nabywców.

Konkretyzując wskazane powyżej normy prawne wskazać należy, że tryb sprzedaży tych lokali określa art. 43 stanowiąc, że o przeznaczeniu ich do sprzedaży P.K.P. zawiadamia na piśmie osoby, o których mowa w art. 42, to jest te, którym przysługuje prawo nabycia lokalu, a w zawiadomieniu tym powinna być określona cena lokalu, wartość prawa do gruntu, przewidziany termin zawarcia umowy oraz skutki niezłożenia oświadczenia przez uprawnionego o zamiarze nabycia lokalu. Uprawniony powinien w terminie sześciu miesięcy złożyć pisemne oświadczenie o zamiarze nabycia lokalu. Ponadto P.K.P. ma obowiązek podania do publicznej wiadomości, w sposób zwyczajowo przyjęty, wykazu lokali przeznaczonych do sprzedaży i wywiesić taki wykaz w siedzibie właściwej jednostki organizacyjnej. Stosownie do art. 44 ustawy, P.K.P. dokonuje sprzedaży lokali w drodze umowy, na wniosek osoby, o której mowa w art. 42. W przepisie art. 42 ust. 4 ustawy przyznano ponadto osobom wymienionym w art.42 ust. 1, prawo pierwszeństwa w nabyciu lokali, w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami , na zasadach preferencyjnych, przewidzianych w ustawie o komercjalizacji P.K.P. Lokale niesprzedane z powodu niezłożenia pisemnych oświadczeń woli w trybie art. 43 przez osoby uprawnione do nabycia lokali, P.K.P. przekazuje gminom w okresie od 1 stycznia 2003 r. do 31 grudnia 2006 r., a w warunkach określonych w art. 81 ust. 2 P.K.P. przysługuje wobec gminy roszczenie o zawarcie umowy przekazania nieruchomości.

Okolicznością nie budzącą niczyjej wątpliwości w niniejszym procesie był fakt, że pozwany wdrożył procedurę przewidzianą w art. 43 wskazanej powyżej ustawy przeznaczając do sprzedaży lokal zajmowany przez powódkę, natomiast A. O. złożyła wniosek o wykup tego lokalu w przewidzianym do tego terminie. Pozwany określił zasady bonifikaty i finalnie cenę lokalu, zaś powódka kwestionowała prawidłowość ustalonej przez pozwanego bonifikaty i tym samym wskazaną przez niego cenę wykupu lokalu i wyłącznie ta okoliczność stanowiła punkt sporny pomiędzy stronami na etapie przedsądowym, uniemożliwiając im zawarcie umowy.

Po wytoczeniu powództwa pozwany dodatkowo zanegował fakt zamieszkiwania powódki w przedmiotowym lokalu, co było przesłanką konieczną do ubiegania się o jego wykup na preferencyjnych warunkach, określonych we wskazanej powyżej ustawie.

W tej sytuacji w ocenie Sądu zaktualizowało się roszczenie powódki o ustalenie prawa do wykupu zajmowanego przez nią lokalu na zasadach wynikających z art. 43 ustawy o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa (...) oraz o ustalenie wysokości bonifikaty, która przysługiwałaby dla niej w przypadku sprzedaży tego lokalu. Jakkolwiek powódka była reprezentowana przez fachowego pełnomocnika, który do facto nie zwerbalizował w zrozumiały sposób interesu prawnego powódki w ustaleniu żądania zawartego w pozwie, opartego na przepisie art. 189 k.p.c., to jednak okoliczności przedstawione przez niego w pozwie świadczyły w wystarczającym stopniu o posiadaniu przez powódkę interesu prawnego w żądaniu ustalenia, którego domagała się A. O. w niniejszym procesie.

W ocenie Sądu nie było możliwym wytoczenie w realiach ustalonych w sprawie powództwa o zastępcze oświadczenie woli ze względu na brak podstawy do wykreowania po stronie powódki roszczenia o sprzedaż zajmowanego przez nią lokalu. Z przepisów art. 41- 47a oraz w art. 81 ustawy o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa (...) , skrótowo omówionych powyżej, nie wynika aby po stronie P.K.P. istniał obowiązek przeznaczenia do sprzedaży określonych lokali, zaś istnienia takiego obowiązku nie można domniemywać, gdyż stanowiłby to daleko idące ograniczenie prawa własności, a takie uprawnienie zgodnie z art. 64 ust. 3 w związku z art. 21 Konstytucji R.P. jest dopuszczalne tylko w szczególnych wypadkach, określonych w ustawie. Przepisów ograniczających prawo własności nie można wykładać w sposób rozszerzający, co w odniesieniu do omawianych przepisów ustawy o komercjalizacji P.K.P. oznacza, że skoro ustawodawca nie nałożył w nich wyraźnie na P.K.P. obowiązku sprzedaży określonych mieszkań, to nie można obowiązku takiego wywodzić z przepisów przyznających innym osobom uprawnienia do nabycia lokali i prawo pierwszeństwa, na co zwrócił uwagę Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 listopada 2005 r., sygn. akt II CK 248/05, zastrzegając przy tym, że przedstawionej powyżej wykładni nie zmienia treść art. 81 ustawy o komercjalizacji P.K.P., gdyż przepis ten reguluje jedynie sytuację prawną lokali niesprzedanych przez P.K.P. z powodu nie wyrażenia woli ich nabycia przez osoby uprawnione. Z regulacji tej należy zaś wyprowadzić wniosek, że P.K.P. nie może przekazać gminie lokali, co do których nie wszczęła określonego w art. 43 trybu sprzedaży. Oznacza to, że co do zasady, P.K.P. w określonym w ustawie terminie powinny wszcząć procedurę sprzedaży w stosunku do wszystkich lokali, które mogą jej podlegać i które chcą zbyć. Przepis ten jednak, nawet przy najszerszej wykładni, nie może stanowić podstawy do kreowania po stronie uprawnionego nabywcy roszczenia o sprzedaż lokalu. Poza tym Sąd Najwyższy we wzmiankowanym powyżej orzeczeniu podkreślił, że prawo pierwszeństwa nie jest prawem podmiotowym, z którego wynikałoby roszczenie zobowiązujące właściciela do sprzedaży. Polega ono na eliminacji innych podmiotów ubiegających się o tą samą rzecz i opiera się nie na uprawnieniu, lecz na zakazie zadysponowania przez właściciela rzeczą w sposób naruszający prawo pierwszeństwa. Nie wynika zatem z niego roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży, a jedynie pierwszeństwo nabycia nieruchomości, jeżeli została ona przez właściciela przeznaczona do sprzedaży.

Przechodząc do oceny zasadności twierdzeń powódki w zakresie wskazywanych przez nią uprawnień do nabycia zajmowanego lokalu przy zastosowaniu bonifikaty wynoszącej 95% wskazać należy żądanie to za nieuzasadnione.

Powódka podnosiła, że pozwany nie uwzględnił w dokonanym przez siebie ustaleniu przysługującej jej bonifikaty z okresów najmu lokalu przez jej dziadków oraz z okresu pracy jej babci w latach 1952 – 1992, które były korzystniejsze dla wyliczenia tej bonifikaty.

Odnośnie liczenia okresu najmu lokalu mieszkalnego w zakresie uprawnienia do uzyskania bonifikaty wówczas, gdy nabywcą lokalu jest osoba bliska najemcy, o której mowa w art. 42 ust. 1 pkt 2 ustawy, wskazać trzeba, że ustawodawca w art. 44 ust. 4 ustawy przyjął, iż „ na wniosek osoby, o której mowa w art. 42 ust. 1 pkt 2 uwzględnia się zamiast jej okresu pracy lub najmu - okres pracy lub najmu osób, o których mowa w art. 42 ust. 1 pkt 1 i pkt 3 – 5”. Odnosząc ten przepis do stanu faktycznego w niniejszej sprawie oznacza to, iż na wniosek powódki , która wstąpiła w stosunek najmu po matce J. O., zamiast jej okresu najmu po śmierci matki uwzględniony mógł zostać zatem tylko okres najmu jej matki, lub jej pracy, gdyby taką świadczyła w pozwanym przedsiębiorstwie, co jednak miejsca nie miało. Przywilej powódki wynikający ze wskazanej powyżej normy prawnej polegał zatem wyłącznie na tym, że dla celów bonifikaty mogła się ona powołać się na okres najmu poprzednika prawnego, jeżeli był on dłuższy od "własnego" okresu najmu, liczonego od daty śmierci poprzednika prawnego.

Stanowisko powyższe znajduje potwierdzenie w wyroku Sądu Najwyższego, który wydany został w sprawie o sygn. I CK 172/02 w dniu 21 października 2003 r.

Podkreślić należy, przyłączając się do stanowiska strony pozwanej, że powódka nie jest upoważniona do zaliczenia okresów najmu wszystkich poprzednich najemców tego lokalu, ani dowolnie przez siebie wybranych osób z tego kręgu. Uprawnienie powódki w tym zakresie wytycza treść przepisu art. 44 ust. 4 ustawy zezwalając jej jako osobie, która po śmierci najemcy (tj. matki) wstąpiła w stosunek najmu stosownie do ust. 5 tego przepisu uwzględnić zamiast własnego okresu pracy lub najmu, okres pracy lub najmu najemcy, jeżeli ten jest korzystniejszy.

Wskazać zatem należy, iż na wniosek powódki, która wstąpiła w stosunek najmu przedmiotowego lokalu po swojej matce, zamiast jej okresu najmu uwzględniony mógłby zostać tylko okres najmu matki powódki. Poprzednikiem prawnym powódki jeżeli chodzi o najem przedmiotowego lokalu była bowiem jej matka, a nie babka. Następstwo prawne czyli inaczej sukcesja oznacza wstąpienie w ogół praw i obowiązków przez nabywcę ogółu praw (sukcesja uniwersalna) lub w część praw i obowiązków (sukcesja singularna). Postać sukcesji pod tytułem szczególnym (czyli sukcesja singularna) polega na przejściu z jednego podmiotu na drugi ściśle oznaczonych praw. W przypadku wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym najemcy mamy do czynienia z sukcesją w sytuację prawną zmarłego najemcy mortis causae.

Stąd A. O. nie była uprawniona do domagania się uwzględnienia tak okresu zatrudnienia, jak i okresu najmu wykonywanego przez K. Z., jej babkę, po śmierci której nie wstąpiła w stosunek najmu przedmiotowego lokalu. Takie uprawnienie przysługiwało jej natomiast wobec okresu najmu wykonywanego w stosunku do tego lokalu przez matkę J. O., po śmierci, której wstąpiła w stosunek prawny najmu tego lokalu. Okres ten, jak wynika z okoliczności ustalonych w sprawie wynosił 8 lat, a to pozwalało na zastosowanie ulgi wynoszącej 24% (tj. 8 lat x 3%) i takie zresztą uprawnienie pozwany przyznał dla powódki, rozpoznając jej wniosek o wykup lokalu.

W tej sytuacji roszczenie zawarte w pozwie ze wskazanych powyżej uznać należało za nieuzasadnione, a to czyniło zbędnym dokonywanie ustaleń co do zamieszkiwania przez powódkę w lokalu, o wykup którego wystąpiła do pozwanego.

Orzeczenie o kosztach postępowania sądowego wydane zostało na postawie art. 102 k.p.c. statuującego zasadę słuszności, będącą odstępstwem od zasady odpowiedzialności za wynik procesu wynikającej z art. 98 k.p.c. Sąd uwzględniając sytuację materialną powódki, osoby bezrobotnej bez prawa do zasiłku, wziął również przy tym pod uwagę charakter dochodzonego przez nią roszczenia i jego znaczenie dla sytuacji życiowej, w której aktualnie ona się znajduje.