Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego dla miasta stołecznego Warszawy w Warszawie

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 11 maja 2017 roku

Powódka R. B. w pozwie z dnia 17 maja 2016 roku (data prezentaty) skierowanym przeciwko A. Z. wniosła o ustalenie że powódkę i pozwaną łączy umowa najmu, wypowiedzenie umowy najmu z dnia 29 marca 2016 roku jest nieskuteczne. Nadto wniosła o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. W uzasadnieniu podniosła, iż w dniu 20 stycznia 2016r. otrzymała pismo że budynek przy ul. (...) w W. przeszedł na własność A. Z.. Następnie wskazała, że w dniu 19 kwietnia 2016r. otrzymała pismo datowane na dzień 29 marca 2016r. z wypowiedzeniem umowy lokalu na podstawie art. 10 ust. 4 oraz art. 11 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów. Dodała, że pozwana jest niekonsekwentna, z jednej strony twierdzi, że zamierza zamieszkać w jej lokalu, a z drugiej strony twierdzi, że należy wykonać remont ze względu na zagrożenie bezpieczeństwa. Powódka nadmieniła, że twierdzenia pozwanej są niewiarygodne, świadczy o tym brak ekspertyzy budowlanej oraz wysłanie identycznej treści pisma do większości lokatorów. Dalej wskazała, że trudno uwierzyć iż pozwana zamierza zamieszkać we wszystkich tych mieszkaniach na raz, tym bardziej że w tym budynku ma do dyspozycji sześć innych wolnych lokali. Dodatkowo, jak wskazała powódka, sama twierdzi, że stan budynku zagraża bezpieczeństwu. Zdaniem powódki zachowanie pozwanej świadczy o złej wierze i nadużyciu prawa. Nadmieniła, że jest osobą która przekracza 75 rok życia (ma 84 lata) i zgodnie z art. 11 ust. 12 ustawy o ochronie praw lokatorów wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora (pozew – k.2-4).

Jednocześnie pozwem z dnia 17 maja 2016 roku (data prezentaty) A. T. skierowanym przeciwko A. Z. wniosła o ustalenie że powódkę i pozwaną nadal łączy umowa najmu oraz że wypowiedzenie umowy najmu z dnia 29 marca 2016r. jest nieskuteczne. Jednocześnie wniosła o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. W uzasadnieniu podniosła, iż pozwana wypowiadając umowę najmu działała w sposób niekonsekwentny, gdyż z jednej strony twierdzi, że zamierza zamieszkać w jej lokalu, a z drugiej strony twierdzi, że należy wykonać remont ze względu na zagrożenie bezpieczeństwa. Wskazała, że trudno uwierzyć iż pozwana zamierza zamieszkać we wszystkich tych mieszkaniach na raz, tym bardziej że w tym budynku ma do dyspozycji sześć innych wolnych lokali (pozew – k.2-3 akt II C 1110/16).

Pismem procesowym z dnia 07 listopada 2016r. (data prezentaty) powód – B. B. wniosła o wezwanie do wzięcia udziału w sprawie spółkę (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w P. (k.33).

Postanowieniem z dnia 08 grudnia 2016 roku Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie wezwał do udziału w sprawie w charakterze pozwanego (...) spółka z ograniczona odpowiedzialnością z siedzibą w P. (k.54).

Na rozprawie w dniu 26 stycznia 2017r. pełnomocnik pozwanej (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P. wniósł o oddalenie powództwa w całości – B. B. i wniósł o zasądzenie kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego. Jednocześnie Sąd postanowił zobowiązać B. B. do wskazania czy wytoczyła powództwo w imieniu swoim czy też również w imieniu W. B. (k.96).

Na rozprawie w dniu 24 kwietnia 2017r. powódka – A. T. wskazała, że spółka nabyła nieruchomość w dniu 10 maja 2016r. Jednocześnie pełnomocnik pozwanej spółki wskazał, iż kamienica wymaga remontu do przeprowadzenia którego konieczne jest wyprowadzenie lokatorów. Ponadto wskazał, iż pozwana nie odłączyła gazu lokatorom, ponieważ instalacja nie działa, pozwana zaś dostarczyła zastępcze źródło. Jednocześnie powódka podniosła, że kwestionuje wypowiedzenie dokonane przez poprzedniego właściciela który podał dwie różne podstawy wypowiedzenia, ponadto wskazała, ze kamienica wymaga remontu natomiast zgodnie z przedłożonym protokołem jej stan nie zagraża bezpieczeństwu. Ponadto wskazała, że przeprowadziła remont swojego lokalu (k.117).

W toku postępowania strony podtrzymały swoje stanowisko.

Sąd ustalił w sprawie następujący stan faktyczny

Decyzją z dnia 19 grudnia 1962 roku Wydział Kwaterunkowy przydzielił B. B. lokal nr (...) w domu nr 20 znajdujący się przy ulicy (...) w W..

(dowód: decyzja – k.9)

Nakazem kwaterunkowym z dnia 20 stycznia 1947 roku Zarząd Miejski W. W. przydzielił Z. Ż. – ojcu A. T., lokal nr (...) mieszczący się przy ulicy (...). Następnie wyrokiem z dnia 20 sierpnia 1991 roku Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie ustalił, że A. T. z dniem 09 stycznia 1991r. wstąpiła w stosunek najmu lokalu nr (...) przy ul. (...) w W. w miejsce zmarłego najemcy J. Ż..

(dowód: nakaz kwaterunkowy – k.4, wyrok – k.5, akt II C 1110/16)

Nowym właścicielem nieruchomości położonej przy ulicy (...) w W. została A. Z..

(pismo – k.7)

Pismem datowanym na dzień 29 marca 2016 roku, A. Z. z uwagi na zagrażający bezpieczeństwu stan budynku przy ul. (...) w W. oraz znajdujących się w nim lokali mieszkalnych, i konieczności przeprowadzenia w nim gruntownych prac rozbiórkowo – remontowych, na podstawie art. 10 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001r. i art. 11 ust. 5 w/w ustawy wypowiedziała umowę najmu lokalu mieszkalnego R. B. i A. T..

(dowód: wypowiedzenie umowy B. B. – k.5, wypowiedzenie umowy A. T. – k.7 akt II C 1110/16)

Od dnia 10 maja 2016 roku właścicielem nieruchomości położonej w W. przy ulicy (...) został (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P..

(odpis z KW nr (...))

Powyższych ustaleń faktycznych Sąd dokonał na podstawie dokumentów, na które powoływał się przy jego rekonstrukcji, a także w oparciu o wyjaśnienia powódki, którym Sąd dał wiarę gdyż są one logiczne, spójne i brak było podstaw, aby odmówić im waloru wiarygodności, zwłaszcza w świetle znajdujących się w aktach sprawy dokumentów. Autentyczności ani treści tych dowodów żadna ze stron postępowania nie kwestionowała, Sąd również nie miał wątpliwości, co do ich wartości dowodowej, stąd były one przydatne dla ustalenia stanu faktycznego.

Sąd zważył, co następuje.

Roszczenie zgłoszone przez powódki zasługiwało na uwzględnienie.

B. B. i A. T. żądały ustalenia, że powódki i pozwaną – A. Z. (poprzednią właścicielkę przedmiotowej nieruchomości) łączy umowa najmu, oraz że wypowiedzenie umowy najmu z dnia 29 marca 2016 roku jest nieskuteczne.

Z uwagi na istotę wniesionego w niniejszej sprawie powództwa o ustalenie (art. 189 k.p.c.), celowym było w pierwszej kolejności przeanalizowanie istnienia po stronie powodów interesu prawnego. Przywołany przepis umożliwia ustalanie w postępowaniu procesowym istnienia lub nieistnienia prawa lub stosunku prawnego. Orzeczenia zapadłe w sprawach wszczętych na podstawie art. 189 k.p.c. mają charakter deklaratywny i jako środek ochrony stosunków cywilnoprawnych służą usunięciu sporu lub stanu niepewności co do prawa lub stosunku prawnego. Z tego też powodu żądanie ustalenia może odnieść skutek tylko w określonych sytuacjach, a znajduje to wyraz w podstawie powództwa o ustalenie, którą jest interes prawny. Pojęcie interesu prawnego w rozumieniu art. 189 k.p.c. traktowane jest w doktrynie jako szczególny rodzaj klauzuli generalnej, będącej elementem konstrukcji powództwa wniesionego na podstawie tego przepisu. Dlatego spotyka się różne sformułowania, zawierające w rzeczy samej tylko dyrektywy interpretacyjne mające udzielić odpowiedzi, kiedy i w jakich okolicznościach powód ma interes prawny w ustaleniu. Pojęcie to powinno być interpretowane z uwzględnieniem szeroko pojmowanego dostępu do sądów w celu zapewnienia ochrony prawnej w postaci ustalenia stosunku prawnego lub prawa w sensie pozytywnym lub negatywnym, o ile w konkretnym wypadku taka forma działalności jurysdykcyjnej, polegająca na czystej deklaracji sytuacji prawnej będącej przedmiotem ustalenia ze skutkiem wiążącym strony, jest wymagana rzeczywistą potrzebą jej udzielenia /tak w M. Jędrzejewska w: Komentarz do kodeksu postępowania cywilnego pod red. T. Erecińskiego, Warszawa 2006, wyd. LexisNexis, s. 448-450/. Powód, na którym spoczywa obowiązek wykazania interesu prawnego w wytoczeniu powództwa o ustalenie, musi wykazać, że istnieje potrzeba wytoczenia powództwa właśnie przeciwko wskazanemu w pozwie pozwanemu. W uchwale z dnia 21 marca 1977 r. /III CZP 19/77, OSNCP 1977/10 poz. 178/ Sąd Najwyższy jednoznacznie wskazał, że ustalenie, iż osoba bliska najemcy, która stale zamieszkiwała z nim aż do chwili jego śmierci, wstąpiła na podstawie art. 691 k.c. w stosunek najmu lokalu podlegającego szczególnemu trybowi najmu, należy do drogi sądowej a w jej uzasadnieniu wskazał, że wstąpienie osoby bliskiej w stosunek najmu na podstawie art. 691 k.c. następuje z mocy samego prawa i ocena, czy zostały spełnione przewidziane tym przepisem przesłanki, zwykle nie wywołuje sporu między wynajmującym a osobą bliską. Jeżeli jednak spór taki powstanie, czy to co do określenia osoby bliskiej, czy to co do charakteru jej zamieszkania u najemcy, to powinien być on rozpoznany na drodze sądowej, a ustalenie, że dana osoba wstąpiła w stosunek najmu ma charakter deklaratoryjny. Pogląd ten, podtrzymany został w wyroku z dnia 26 stycznia 1983 r. /III CRN 331/82, nie publ. za Lex Polonica Maxima/, także w uchwale składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 13 maja 1992 r. /III CZP 27/92, OSNCP 1992/10 poz. 171/. Konsekwencją przyjęcia, że istnienie sporu między wynajmującym a osobą bliską czyni niezbędnym wytoczenie powództwa na podstawie art. 189 k.p.c., było zapoczątkowane uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 23 października 1978 r. /III CZP 52/78, OSNCP 1979/5 poz. 89/ stanowisko, że w sprawach, o których mowa w art. 691 k.c., legitymację bierną ma tylko wynajmujący. Zostało ono powtórzone w uzasadnieniu wpisanej do księgi zasad prawnych uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 30 kwietnia 1981 r. /III CZP 64/80, OSNCP 1982/2-3 poz. 20)/, wyjaśniającej, jaki podmiot jest biernie legitymowany w sprawie o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszczącego się w budynku stanowiącym własność państwową.

Skoro zatem decydujący dla korzystania z formy powództwa o ustalenie prawa lub stosunku prawnego jest interes prawny powoda, to w niniejszej sprawie po pierwsze należało ocenić, czy strona powodowa ma interes prawny w ustaleniu istnienia stosunku najmu. Zdaniem Sądu Rejonowego powódki posiadały istniejący obiektywnie interes prawny, ponieważ konsekwencje wypowiedzenia umowy najmu dotykają ich sfery prawnej.

Stosownie do art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednol. Dz. U. z 2014r., poz. 150), zwaną dalej ustawą o ochronie praw lokatorów, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego, na podstawie którego lokator jest uprawniony do używania lokalu, może nastąpić tylko z przyczyn wskazanych w tym przepisie i pod rygorem nieważności powinno być dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Ustawa o ochronie praw lokatorów stanowi odrębną regulację w zakresie praw lokatorów, których pojęcie zdefiniowano w art. 2 ust. 2 pkt 2. Lokatorem jest m. in. najemca lokalu lub osoba używająca lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż własność. Ustawa formułuje zasady ochrony praw lokatorów, których nie przewidują przepisy innych ustaw. Jej postanowienia w istotny sposób ograniczają m.in. możliwości rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator używa lokalu.

B. B. i A. T. jako najemczynie przedmiotowego lokalu na podstawie innego niż prawo własności tytułu prawnego. Zatem były lokatorami w rozumieniu art., 2 ust. 1 pkt. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. W tej sytuacji wypowiedzenie im prawa najmu zgodnie z art. 11 ust.1 zd. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów winno nastąpić pod rygorem nieważności na piśmie i wskazywać przyczynę wypowiedzenia. Przy tym wypowiedzenie to może nastąpić wyłącznie z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 2 ust. 4 i 5 tej ustawy (art. 11 ust. 1 zd. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego).

Obowiązek wskazania przyczyny wypowiedzenia umowy najmu wynikający z art. 11 ust. 1 zd. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów ma nie tylko formalny charakter, ale związany jest z oceną zasadności dokonanego wypowiedzenia. Przyczyna wypowiedzenia umowy najmu ma dwojakie znaczenie: jedno występuje w aspekcie zgodności z prawem czynności wynajmującego a drugie - jej zasadności (11 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów). Obowiązek wynajmującego sprowadza się do podania przyczyny wypowiedzenia w piśmie zawierającym jego oświadczenie w taki sposób, by jego adresat poznał motywy leżące u podstaw takiej decyzji (art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów). Sprostanie wymaganiom określonym w art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów polega zatem na wskazaniu przyczyny w sposób jasny, zrozumiały i dostatecznie konkretne. W drugiej płaszczyźnie chodzi natomiast o to, by wskazana przyczyna mogła być uznana za uzasadniającą wypowiedzenie umowy najmu (art. 11 ust. 2, 3, 4, 5 ustawy o ochronie praw lokatorów).

Skoro ustawodawca wymaga dla skuteczności złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu ujmy najmu wskazania przyczyny wypowiedzenia, nie sposób uznać, by mogła to być przyczyna fikcyjna. Przeciwnie, wskazanie przez wynajmującego jakiejkolwiek, choćby nieprawdziwej, przyczyny wypowiedzenia nie czyni oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu prawnie uzasadnionym i skutecznym. Podanie w oświadczeniu o wypowiedzeniu umowy najmu przyczyny pozornej (nierzeczywistej, nieprawdziwej) jest równoznaczne z brakiem wskazania przyczyny uzasadniającej wypowiedzenie, a to oznacza, że wypowiedzenie jest nieuzasadnione w rozumieniu art. art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W efekcie skuteczność wypowiedzenia zależy nie tylko od spełnienia formalnego wymogu wskazania przyczyny uzasadniającej wypowiedzenie, lecz również od tego, czy przyczyna ta jest prawdziwa, rzeczywista i uzasadniona w rozumieniu art. 11 ust. 2, 3, 4 lub 5 ustawy o ochronie praw lokatorów. W konsekwencji, jeżeli wskazana w wypowiedzeniu przyczyna jest pozorna, to równocześnie jest ono bezzasadne. To zaś czyni nieskutecznym roszczenie wynajmującego o wydanie mu spornego lokalu.

Obowiązek wykazania (udowodnienia) wskazanej przyczyny wypowiedzenia umowy najmu obciąża wynajmującego (art. 6 k.c.). W toku procesu o wydanie lokalu badanie rzeczywistości przyczyn wypowiedzenia powinno się odbyć w odniesieniu do okoliczności, które zostały przedstawione w piśmie wynajmującego zawierającym oświadczenie o wypowiedzeniu (art. 11 ust. 1 zd. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego). W procesie o wydanie lokalu Sąd bada bowiem czy złożone lokatorowi wypowiedzenie umowy najmu było skuteczne, a więc czy mogło spowodować ustanie stosunku najmu a nie to, czy mogły istnieć jakiekolwiek inne jeszcze powody do rozwiązania tegoż stosunku. Skoro z owych innych, chociażby istniejących rzeczywiście przyczyn, wypowiedzenie to nie zostało złożone, przyczyny te nie mogły spowodować ustania stosunku najmu, jako nie wskazane w oświadczeniu o wypowiedzeniu. Wynajmujący może w wypowiedzeniu umowy najmu wskazać kilka (więcej niż jedną) przyczyn wypowiedzenia. Jeżeli spośród kilku podanych przyczyn wypowiedzenia uzasadniona okaże się tylko jedna, może ona stanowić wystarczającą podstawę do uznania przez sąd za zasadne roszczenia o wydanie i opróżnienie lokalu mieszkalnego.

W niniejszej sprawie pozwana A. Z. nie jest właścicielem nieruchomości, w stosunek najmu wstąpiła spółka (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w P.. Sąd zgodził się ze stanowiskiem strony powodowej że wypowiedzenie umowy najmu nie spełniało swoich wymogów. Jednobrzmiące wypowiedzenia powołujące się z jednej strony na chęć zamieszkania w lokalu, a z drugiej strony wymóg remontu, wskazuje na ich pozorność. Sąd uznał że wypowiedzenie było nieskuteczne, natomiast w tej sytuacji na skutek zmiany właściciela ustanowił stosunek najmu. Wobec powyższego powództwo w pozostałym zakresie podlegało oddaleniu.

Wskazać należy, iż zdaniem Sądu wyrok nie jest zaoczny z uwagi na współuczestnictwo jednolite pozwanych (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w P..

Na podstawie art. 100 k.p.c. Sąd zniósł koszty pomiędzy stronami.

ZARZĄDZENIE Odpis wyroku wraz z uzasadnieniem proszę doręczyć pełnomocnikowi pozwanego.