Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego dla miasta stołecznego Warszawy w Warszawie

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 5 grudnia 2016 roku

Pozwem z dnia 30 grudnia 2015 roku (k. 5-9), podtrzymanym pismem z dnia 4-08-2016 (k. 102-107, 111) oraz na rozprawie (k. 138-139) Z. M. i H. M. wnieśli o ustalenie nieważności umowy o administrowanie lokalem mieszkalnym zawartej w dniu 15 listopada 2010 roku pomiędzy (...) Sp. z o.o. (dalej WAM) a Przedsiębiorstwem Budownictwa (...), A. C., (...) Spółka Jawna (dalej (...)) oraz zasądzenie kosztów procesu wg norm przepisanych.

W uzasadnieniu wskazano, iż na terenie nieruchomości gruntowej składającej się m.in. z działki nr (...) znajdującej się pod numerem 12, 12a oraz 14 przy ulicy (...) w W. znajduje się m.in. budynek o adresie Apartamentowa 14. Działka (...) pozostaje we współwłasności kilkudziesięciu osób w tym także powodów i pozwanych. W dniu 15 listopada 2010 r. pomiędzy (...) Sp. z o.o. a Przedsiębiorstwem Budownictwa (...), A. C., (...) Spółka Jawna została zawarta umowa zaskarżona w petitum pozwu. Jej istotą jest powierzenie przez (...) na rzecz WAM administrowania ww. budynkiem i pobieranie czynszu najmu z lokali w nim się znajdujących na rzecz (...). Lokale w budynku nie zostały wyodrębnione. Ponieważ z mocy tej umowy wyłącznie (...) pobiera pożytki z lokali znajdujących się w budynku, to umowa ta narusza interesy innych współwłaścicieli zabudowanej nieruchomości. Pozostali współwłaściciele nieruchomości, w tym powodowie, nie wyrazili zgody na zaskarżoną czynność, a tymczasem stanowi ona czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, wobec czego pozwani powinni byli uzyskać na nią zgodę wszystkich pozostałych współwłaścicieli zgodnie z art. 199 Kc. Zaskarżona czynność prawna naruszając wymieniony przepis jest zatem niezgodna z prawem i jako taka nieważna na zasadzie art. 58 Kc.

W odpowiedzi na pozew (k. 40-46) oraz na rozprawie (k. 138-139, załącznik do protokołu – k. 142-146) pozwany Przedsiębiorstwo Budownictwa (...), A. C., K. W. – Spółka Jawna z (...) w M. wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie solidarnie od Z. M. i H. M. kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu pozwany potwierdził zawarcie w dniu 15 listopada 2010 roku umowy o administrowanie z WAM oraz okoliczność, że jest współwłaścicielem nieruchomości położonej w W. oznaczonej ewidencyjnie jako działki gruntu numer (...) objętych księgą wieczystą numer (...), a także że do chwili obecnej żaden z lokali znajdujących się w budynku przy ul. (...) nie został wyodrębniony. W pozostałym zakresie zarzucił brak interesu prawnego w wytoczeniu powództwa o ustalenie, podnosząc, że umowa nie dotyczy praw pozostałych współwłaścicieli nieruchomości, nie ustanawia żadnych obowiązków po ich stronie. Umowa dotyczy wyłącznie praw i obowiązków stron tej umowy. Nie wymaga też zgody pozostałych współwłaścicieli ponieważ nie przekracza zwykłego zarządu, nie jest to bowiem czynność prawna rozporządzająca, a jedynie zobowiązująca (k. 43). Przede wszystkim jednak zaskarżona umowa nie stanowi dla powodów przeszkody w domaganiu się dopuszczenia do współposiadania, wydania pożytków (o których ta umowa traktuje), czy też zdania rachunku z zarządu częścią rzeczy wspólnej. Przeszkodę taką stanowi natomiast niestanowiące przedmiotu zaskarżenia w niniejszej sprawie porozumienie z dnia 6 września 2010 roku potwierdzone protokołem z dnia 22 sierpnia 2012.

Pismem procesowym z dnia 06 sierpnia 2016 roku (k. 114-116, 120) pozwany (...) Sp. z o.o. uznała powództwo, argumentując tak samo jak powodowie, a ponadto podnosząc nieważność spornej umowy także na podstawie art. 201 Kc (brak zgody większości współwłaścicieli) oraz sprzeczność spornej umowy z przepisami ustawy o własności lokali, która wymaga formy aktu notarialnego dla umowy o zarząd nieruchomością wspólną.

Pismem procesowym złożonym podczas rozprawy (k. 139, 00:09:51, k. 136-137) pozwany WAM złożył wniosek o wezwanie 58 osób – współwłaścicieli nieruchomości do udziału w sprawie w charakterze interwenientów ubocznych w trybie art. 84 Kpc. Przewodniczący wezwał pełnomocnika pozwanego do uzupełnienia braków formalnych tego pisma poprzez złożenie brakujących 58 odpisów w terminie 7 dni pod rygorem zwrotu pisma (k. 139, 00:50:30). Braki te zostały uzupełnione w terminie (k. 155-156).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Od 1996 r. współwłaściciele nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), objętej obecnie księgą wieczystą nr (...) (założoną po odłączeniu z księgi wieczystej KW nr (...)), zawierali ze spółką (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. lub spółką (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. umowę o wspólne wybudowanie budynku mieszkalnego.

(niesporne)

Współwłaścicielami nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych nr (...) o łącznym obszarze 1,7231 ha, położonych w W. przy ulicy (...) dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy M. VI Wydział Ksiąg Wieczystych w W. prowadzi księgę wieczystą nr (...) są wszystkie 3 strony niniejszego procesu, a ponadto kilkadziesiąt innych osób fizycznych.

(niesporne)

W dniu 19 grudnia 1996 r. powodowie zawarli umowę z (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W., na mocy której współwłaściciele nieruchomości objętej księgą wieczystą (...) zobowiązali się wybudować lokale mieszkalne z przeznaczeniem na wynajem. Do wybudowania budynku zobowiązała się ww. spółka na zlecenie powodów, a powodowie po wybudowaniu lokali mieli otrzymać 50 lokali o pow. 30 m2 do wyłącznego korzystania.

(umowa – k. 57-58)

W dniu 14 grudnia 2000 roku w W. pomiędzy (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. (zwanym w dalszej części umowy Operatorem) a współwłaścicielami (...) oraz dalszymi, przyszłymi współwłaścicielami została zawarta umowa o wspólne wybudowanie budynku mieszkalnego. Na jej mocy wybudowany budynek miał pozostać współwłasnością wszystkich współwłaścicieli. Jednocześnie umowa była umową jaką zawierają pomiędzy sobą wszyscy współwłaściciele nieruchomości, a jako strony umowy współwłaściciel byli reprezentowani przez Operatora. Na mocy umowy Operator zobowiązał się na zlecenie i na rzecz współwłaścicieli wybudować na nieruchomości lokale w budynku z mieszkaniami przeznaczonymi na wynajem, w których współwłaścicielom będzie przysługiwało prawo do wyłącznego korzystania z 8 lokali o powierzchni użytkowej ok. 30 m2 położonych na osiedlu (...).

(umowa o wspólne wybudowanie budynku mieszkalnego k. 55-56)

W dniu 13 września 2005 r. Przedsiębiorstwo Budownictwa (...), (...), A. C., K. W. – spółka jawna z siedzibą w M. (dalej (...)) zawarła ze spółką (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. Umowę zwolnienia z zobowiązania przez spełnienie świadczenia w miejsce wypełnienia ( datio in solutum). Celem tej umowy było rozliczenie zobowiązań, które (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. (dalej WA) miało wobec (...), powstałych w związku z umową inwestycyjną nr 1/X/98 dot. wybudowania osiedla budynków mieszkalnych (...) przy ul. (...) w W. i dokonaną cesją z dnia 5 lipca 2005 r. wierzytelności pierwotnego wykonawcy inwestycji - (...) sp. z o.o. w M.. Zamiast spełnienia przez (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. świadczenia pieniężnego w kwocie 1 920 872,18 zł, Inwestor spełnił inne świadczenie w miejsce poprzedniego świadczenia poprzez przeniesienie na (...) wszelkich praw i roszczeń (w tym prawo do pobierania pożytków) jej przysługujących z tytułu poczynionych przez nią nakładów w postaci wybudowania budynku mieszkalnego nr (...), a także prawo do wyłącznego posiadania całego budynku nr (...) wraz z całą infrastrukturą techniczną i z odpowiednią częścią gruntu niezbędną do prawidłowego zakończenia inwestycji, a następnie do swobodnego korzystania z tego budynku, m.in. pod warunkiem, że najpóźniej do 31 lipca 2006 r. (...) stanie się współwłaścicielem nieruchomości opisanej w § 1 pkt 5 tejże umowy, w udziale, z którym związana będzie odrębna własność 16 lokali mieszkalnych i przynależnych do nich pomieszczeń oraz nabędzie prawo do wyłącznego korzystania z 16 miejsc parkingowych, położonych w budynku nr (...). Przeniesienie przez (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. praw i roszczeń do całego budynku nr (...) oraz dopuszczenie do wyłącznego posiadania i korzystania z tego budynku na rzecz (...), a także wydanie całego budynku nr (...) wraz z jego częściami składowymi i przynależnościami, wydaniem odpowiedniej części gruntu niezbędnej do zakończenia inwestycji i korzystania z budynku, wydanie istniejącej infrastruktury technicznej, przyłączy instalacji dróg itp. oraz całej związanej z budynkiem nr (...) dokumentacji nastąpiło w dniu zawarcia umowy, tj. 13 września 2005 r. (§ 7 Umowy). Do Umowy dołączono załącznik Nr 1 (błędnie oznaczony jako dotyczący umowy między (...) i W. A. M., zamiast W. A.) zawierający Listę Współinwestorów budynku nr (...) – na której nie znajdowało się nazwiska powodów. Celem tej umowy było rozliczenie zobowiązań WA jakie miało względem (...) za roboty budowalne na osiedlu (...) i ustalenie sposobu ich rozliczenia.

(umowa datio in solutum, k. 59-62; Lista Współinwestorów, k. 63)

W dniu 15 listopada 2010 r. (...) oznaczony jako (...) zawarł z (...) Sp. z o.o. oznaczoną jako (...) umowę o administrowanie lokalami mieszkalnymi wraz z wypożyczeniem, położonymi w W. przy ul. (...) oznaczone numerami klatek R i S (lokale wyposażone w pełni) oraz numerami P i T (lokale wyposażone częściowo). Na mocy tej umowy (...) przekazał (...) Sp. z o.o. ww. lokale (zwane w umowę (...)) w administrowanie (zarząd), który miał polegać m.in. na zarobkowym wynajmie lokalu w imieniu (...), marketing oraz utrzymywanie ich w stanie niepogorszonym. (...) przekazał zarządcy 15 lokali w klatce R i 16 lokali w klatce S nastąpiło dnia 22 listopada 2010 r., a 16 lokali w klatce P i 16 lokali w klatce T – dnia 31 stycznia 2011 r. Zarządca został zobowiązany do stosowania przepisów prawa i standardów zawodowych, kierować się zasadami etyki zawodowej oraz dochowywać szczególnej staranności, właściwej dla zawodowego charakteru podjętego zlecenia. WAM został również zobowiązany do kierowania się zasadą maksymalizacji zysku (...) i ochrony interesu tejże spółki. Zaznaczono, że przyjęcie administrowania ww. lokalami upoważniało WAM wyłącznie i jedynie do podejmowania w imieniu (...) czynności nie przekraczających zakresu zwykłego zarządu, a ponadto miało na celu dobro (...) i Lokalu (§ 2.1. Umowy). Przewidziano, że pożytki z wynajmu Lokalu służą (...), a po ich otrzymaniu w depozyt przez WAM, po potrąceniu uzasadnionych kosztów eksploatacji, Lokalu, składek ubezpieczeniowych itp. kosztów, będą przekazywane co miesiąc na rachunek bankowy wskazany przez Właściciela.

(umowa o administrowanie lokalami, k. 12-16; protokół zdawczo-odbiorczy z 22 listopada 2010 r., k. 68; protokół zdawczo-odbiorczy z 31 stycznia 2011 r., k. 69)

W protokole z dnia 22 sierpnia 2012 r. (...) wraz z „pozostałymi współwłaścicielami budynku nr (...) lokalowy” przy ul. (...) w W. – reprezentowanymi przez WAM – spisano bieżące ustalenia dotyczące budynku nr (...). Potwierdzono m.in., że (...) w dniu 06 września 2010 roku złożył wobec współwłaścicieli reprezentowanych przez pełnomocnika oświadczenie, że zatrzymuje wybudowane mieszkania i przekazuje do wynajmowania zarządcy nieruchomości celem ich wynajmowania z zatrzymaniem czynszów dla odzyskania nakładów poniesionych na ich dokończenie. (...) zapewnił, że wyda współwłaścicielom mieszkania jak tylko odzyska swoje nakłady na dokończenie mieszkań z czynszów najmu tych mieszkań lub bezpośrednio od danego współwłaściciela. Potwierdzono, że spółka (...) jako zarządca nieruchomości będzie prowadziła kartotekę waloryzacji kwot do zapłaty za dokończenie mieszkań.

(protokół, k. 79-80)

W dniu 23 listopada 2013 roku (...) złożył pozew przeciwko WAM o zapłatę zaległej kwoty 210.079,29 zł z tytułu pożytków (czynszów najmu). Sąd pierwszej instancji orzeczeniem z dnia 14 lipca 2015 roku uwzględnił żądanie (...) w całości. Orzeczenie nie jest prawomocne.

(wyrok i uzasadnienie w spr. XVI GC 675/14, k. 75-81; okoliczność bezsporna)

Pomiędzy stronami kwestionowanej pozwem umowy toczą się także inne postępowania sądowe.

(pisma procesowe – k. 82-85)

W dniu 15 września 2015 roku (...) złożyła wobec WAM pisemne wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym umowy o administrowanie z dnia 15 listopada 2010 r. Jednocześnie w złożonym piśmie (...) odwołał udzielone w dniach 15 listopada 2010 r. i 18 września 2012 r. pełnomocnictwa do zawierania umów najmu oraz wezwał (...) Sp. z o.o. do wydania (...) kluczy do budynków z kodami dostępu do klatek P, R, S, T, kompletu kluczy do lokali, kompletu kluczy „generałów”, kluczy i pilotów do bram garażowych, kluczy do śmietnika i windy dla niepełnosprawnych, a także do przystąpienia do inwentaryzacji budynku i wyposażenia.

(wypowiedzenie umowy z dnia 15 września 2015 r., k. 70-71; pismo z cofnięciem prawa zawierania umów – k. 72)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie wskazanych wyżej dokumentów tudzież ich kserokopii albowiem żadna ze stron nie zakwestionowała ich prawdziwości, a Sąd analizując zebrany w sprawie materiał dowodowy nie dopatrzył się okoliczności mogących skutkować powstaniem wątpliwości co do ich prawdziwości. Nadto powyżej opisany stan faktyczny w całości nie był sporny pomiędzy stronami. Wszystkie powołane okoliczności Sąd mógł zatem uznać za ustalone już na zasadzie art. 229 i 230 k.p.c. Zgodnie z art. 229 k.p.c. nie wymagają dowodu fakty przyznane w toku postępowania przez stronę przeciwną, jeżeli przyznanie nie budzi wątpliwości co do swej zgodności ze stanem rzeczywistym, a w myśl art. 230 k.p.c., gdy strona nie wypowie się co do twierdzeń strony przeciwnej o faktach, sąd, mając na uwadze wyniki całej rozprawy, może fakty te uznać za przyznane.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie i zostało oddalone.

Na wstępie należy podkreślić, że pozwani są współuczestnikami jednolitymi (art. 73 § 2 Kpc), bowiem wyrok w niniejszej sprawie dotyczy niepodzielnie obu pozwanych. Dlatego też czynność uznania powództwa przez WAM, jest nieskuteczna w sytuacji gdy (...) wniósł o oddalenie powództwa.

Zgodnie z art. 189 k.p.c. konieczną przesłanką powództwa o ustalenie jest istnienie interesu prawnego po stronie powodowej. Wedle rozpowszechnionego poglądu interes prawny w ustaleniu ma powód w sytuacji, gdy jego sfera prawna, jest zagrożona, przy czym wymaga się, ażeby zagrożenie to istniało nie tylko w wyobrażeniu i odczuciu powoda, lecz obiektywnie. Interes prawny zachodzi bowiem wówczas, gdy sam skutek, jaki wywoła uprawomocnienie się wyroku ustalającego, zapewni powodowi ochronę jego prawnie chronionych interesów, czyli definitywnie zakończy spór istniejący lub prewencyjnie zapobiegnie powstaniu takiego sporu w przyszłości (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 5 kwietnia 2007 r., III AUa 1518/05). Inaczej mówiąc, nie ma interesu prawnego kto może poszukiwać ochrony prawnej w drodze powództwa o zasądzenie świadczeń pieniężnych lub niepieniężnych (por. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 lipca 2015 r. SYGN. V CSK 640/14).

W ocenie Sądu strona powodowa nie wykazała interesu prawnego w wytoczeniu przedmiotowego powództwa o ustalenie. Podkreślić należy, że zaskarżona umowa została zawarta pomiędzy dwoma podmiotami (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. a Przedsiębiorstwem Budownictwa (...), A. C., (...) Spółka Jawna z siedzibą w M. zgodnie z zasadą swobody umów. Jak wynika z jej treści celem jej zwarcia było uregulowanie spraw dotyczących wyłącznie tych dwóch spółek, nie zaś stosunków prawnych pomiędzy pozostałymi współwłaścicielami. Uwzględnienie powództwa, tj. wyrok ustalający nieważność umowy, stanowiącej przedmiot pozwu, nie zapewni powodom – wbrew ich oczekiwaniom – żadnej ochrony interesów powodów, gdyż umowa ta nie stoi na przeszkodzie realizacji przez nich żadnych roszczeń im przysługujących. W konsekwencji uznać należy, iż pozostali współwłaściciele, w tym powodowie nadal uprawnieni są do dochodzenia swych roszczeń, w tym dotyczących współposiadania, rozliczenia pożytków czy też zniesienia współwłasności nieruchomości. Tym samym ustalenie nieważności umowy z 15-11-2010 w niczym nie zmieniłoby sytuacji powodów i nie zrealizowałby by ich interesu prawnego.

Powód w uzasadnieniu swojego stanowiska podnosił także naruszenie art. 199 k.c. oraz art. 58 k.c.

Zgodnie z treścią art. 58 k.c. czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy. Nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. (§ 2). Jeżeli nieważnością jest dotknięta tylko część czynności prawnej, czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana. (§ 3).

Przykłady nieważności czynności prawnej to przede wszystkim: dokonanie czynności prawnej przez osobę niemającą zdolności do czynności prawnych; dokonanie jednostronnej czynności prawnej bez zgody przedstawiciela ustawowego przez osobę ograniczoną w zdolności do czynności prawnych, sprzeczność treści lub celu czynności prawnej z ustawą lub zasadami współżycia społecznego, dokonanie czynności bez zachowania formy zastrzeżonej przez ustawę lub strony pod rygorem nieważności oraz wady oświadczenia woli: brak świadomości lub swobody oraz pozorność.

W ocenie Sądu żadna z wyżej wskazanych przesłanek nie wystąpiła w sprawie niniejszej. Strony zawierające umowę w dniu 15-11-2010 były prawidłowo reprezentowane (co jest niesporne) zaś treść umowy nie była sprzeczna z ustawą lub zasadami współżycia społecznego.

Z kolei art. 199 Kc stanowi iż, do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Czynności przekraczające zwykły zarząd to takie czynności, które nie mieszczą się w granicach zwykłego zarządu. Nie zawsze czynności przekraczające zwykły zarząd są czynnościami rozporządzającymi lub zobowiązującymi, nie zachodzi tu tożsamość, jednakże zawsze każde rozporządzenie rzeczą wspólną jest czynnością przekraczającą zarząd, np. budowa domu na wspólnej nieruchomości. Ocena, czy czynność należy do czynności zwykłego zarządu, czy też przekracza te granice, powinna być dokonywana w konkretnych okolicznościach faktycznych, nie jest bowiem możliwe przyjęcie jednolitego kryterium ich rozgraniczenia.

O rozporządzeniu rzeczą objętą współwłasnością jak już wyżej wskazano stanowi art. 199 Kc, z którego wynika, że do rozporządzenia rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Odnosząc się do podniesionego przez powodów naruszenia art. 199 k.c. podkreślić należy, iż zgodnie z poglądami utrwalonymi w orzecznictwie umowa o skutkach obligacyjnych zawarta bez wymaganej zgody pozostałych współwłaścicieli nieruchomości, nie może być uznana za nieważną a jedynie za bezskuteczną wobec pozostałych współwłaścicieli. Zatem czynność prawna zobowiązująca dokonana bez wymaganej zgody pozostałych współwłaścicieli, wiąże tylko tych współwłaścicieli, którzy jej dokonali i jest skuteczna tylko względem nich. Natomiast współwłaściciele, którzy nie wyrazili zgody, mogą sprzeciwić się wykonaniu, mającego w niej źródło zobowiązania.

Zgodnie z art. 98 § 1 k.p.c. strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. Stroną przegrywającą są powodowie, których żądanie nie zostało uwzględnione.

Na koszty po stronie pozwanej złożyła się kwota 1200 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego (§ 6 pkt 4 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu w zw. z § 21 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych).

Mając powyższe na uwadze, orzeczono jak w wyroku

ZARZĄDZENIE 1.  Odpis wyroku wraz z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikom stron. 2.  Odpisy pisma z dnia 5-12-2016 (k. 136-137) doręczyć przypozwanym (58) pouczając o treści art. 85 Kpc oraz informując, że sprawa została zakończona nieprawomocnym wyrokiem w 1 instancji.