Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego dla miasta stołecznego Warszawy w Warszawie

POSTANOWIENIE

22 lutego 2024 roku

Sąd Rejonowy dla miasta stołecznego Warszawy w W. w I Wydziale Cywilnym w składzie:

Przewodniczący: asesor sądowy Mateusz Janicki

po rozpoznaniu na rozprawie 22 lutego 2024 roku w W.

przy udziale protokolanta Karola Redy

sprawy z wniosku A. M., J. M. i J. K. (1)

z udziałem miasta stołecznego W. i Skarbu Państwa - Prezydenta miasta stołecznego W.

o stwierdzenie zasiedzenia

postanawia

1.  oddalić wniosek;

2.  zasądzić od wnioskodawcy J. K. (1) na rzecz uczestnika miasta stołecznego W. 2 700 zł (dwa tysiące siedemset złotych) z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty tytułem zwrotu kosztów postępowania;

3.  zasądzić od wnioskodawców J. M. i A. M. na rzecz uczestnika miasta stołecznego W. po 1 350 zł (tysiąc trzysta pięćdziesiąt złotych) z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty tytułem zwrotu kosztów postępowania;

4.  nakazać pobrać od wnioskodawcy J. K. (1) na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla m. st. Warszawy w W. 15,28 zł (piętnaście złotych dwadzieścia osiem groszy) tytułem wydatków tymczasowo uiszczonych ze środków Skarbu Państwa;

5.  nakazać pobrać od wnioskodawców J. M. i A. M. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla m. st. Warszawy w W. po 7,64 zł (siedem złotych sześćdziesiąt cztery grosze) tytułem wydatków tymczasowo uiszczonych ze środków Skarbu Państwa.

UZASADNIENIE

A. M., J. M. i J. K. (1), po ostatecznym sprecyzowaniu stanowiska, wnieśli o stwierdzenie, że I. K. i A. S. nabyły z dniem 1 stycznia 1962 r. przez zasiedzenie (po ½ udziału we współwłasności każda z nich) nieruchomość położoną w W. przy ul. (...). Wskazali, że Z. P. (1), właścicielka nieruchomości, od której ww. panie wynajmowały lokale w budynku posadowionym na tej nieruchomości, w grudniu 1941 r. przekazała im w drodze ustnego oświadczenia tę nieruchomość w zamian za heroiczną postawę polegającą na ukrywaniu na tej nieruchomości osób pochodzenia żydowskiego podczas okupacji niemieckiej. Tuż po tym oświadczeniu Z. P. (1) miała zniknąć i nigdy już się nie odnaleźć, natomiast ww. panie miały samoistnie posiadać tę nieruchomość (wniosek k. 4-6, pismo k. 343, 369).

Miasto stołeczne W. wniosło o oddalenie wniosku oraz zasądzenie od wnioskodawców zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych, wskazując, że posiadanie poprzedników prawnych wnioskodawców, tak jak i wnioskodawców, nie ma charakteru posiadania samoistnego (odpowiedź na wniosek k. 643-645).

Skarb Państwa – Prezydent m. st. W. wniósł o oddalenie wniosku, przyłączając się do stanowiska miasta stołecznego W. (k. 796).

S ąd ustalił następujący stan faktyczny:

Nieruchomość przy ul. (...) w W. była własnością Z. P. (1) i Z. P. (2), na zasadzie wspólności ułamkowej, po 1/2 udziału we współwłasności (wypis z rejestru gruntów k. 14). Nabyli ją 6 czerwca 1936 r. (akt notarialny k. 118-120). Osoby te nie żyją, nie ustalono spadkobierców, po ich śmierci osobą władającą była H. P. (wypis z rejestru gruntów k. 14). Księga wieczysta nieruchomości uległa zniszczeniu (zaświadczenie k. 13, 115).

I. K., A. S., a także ich potomstwo i rodziny, w tym wnioskodawcy, zamieszkują (zamieszkiwali) nieprzerwanie na nieruchomości, co zaczęło się jeszcze przed wybuchem II wojny światowej, kiedy to wynajęli lokale w budynku na tej nieruchomości od Z. P. (1). Na nieruchomości czynili różne nakłady, np. przyłącza mediów, remonty, wymiany okien. W okresie okupacji niemieckiej A. S. była zaangażowana w ukrywanie Ż. na tej nieruchomości (bezsporne).

Nakłady na tej nieruchomości czynili również inni mieszkańcy. Poza wnioskodawcami nikt nie zauważył, żeby ich pozycja na nieruchomości była szczególna względem innych mieszkańców (zeznania świadków, przede wszystkim J. W. i A. N., ale także J. A., E. L.). Dotyczy to również potomków mieszkańców tej nieruchomości z lat 50. i 60. XX wieku. W spisach mieszkańców są wymieniani obok innych, np. A. (k. 18, 346). Dokumenty, gdzie figurują samodzielnie, dotyczą prac przy lokalach, które zajmowali (k. 20, 25, 28, 30, 31), bo każdy z mieszkańców zajmował się swoim lokalem z uwagi na brak czynienia dostatecznych nakładów przez sprawujące administrację zarządy państwowe a następnie komunalne.

Obecnie wnioskodawcy zamieszkują na nieruchomości na podstawie umów najmu zawartych z miastem stołecznym W., umowy te zostały zawarte przez ich poprzedników od razu po przejęciu administracji przez ZGM tj. w 1974 r. Zawarli oni umowy najmu tak samo jak pozostali mieszkańcy nieruchomości (bezsporne). Wcześniej, od lat 30. XX wieku byli najemcami Z. P. (1) (bezsporne)

2 kwietnia 2007 r. B. M. (córka I. K., matka wnioskodawcy A. M. i żona wnioskodawcy J. M.) złożyła oświadczenie, z którego wynika, że od końca lat 60. XX wieku nie ma kontaktu z właścicielami nieruchomości (czyli wcześniej był), ponadto że w grudniu 1964 r. był ostatni udokumentowany kontakt z administratorem z ramienia tych właścicieli (k. 393). Wskazywany przez B. M. w ww. oświadczeniu utrudniony kontakt z właścicielką zbiegł się z utworzeniem przez lokatorów „funduszu lokatorskiego” i czynieniem inwestycji, właśnie od 1964 r. (wcześniej brak takich nakładów).

Z decyzji administracyjnej z 16 sierpnia 1974 r. wynika, że nieruchomość została przekazana w administrację publiczną z uwagi na śmierć właścicielki, a nie na wniosek mieszkańców (k. 392).

W protokole przekazania nieruchomości z 1974 r. A. S. figuruje jako lokatorka chwilowo pełniąca obowiązki administratora za zgodą urzędu (k. 395).

W sprawie o zasiedzenie tej samej nieruchomości, tyle że z wniosku miasta stołecznego W., wnioskodawcy i ich poprzednicy prawni złożyli zgoła inne zeznania (w roku 2016-2017) niż w niniejszym postępowaniu. Mianowicie B. M. zeznała, że płacili komorne Z. P. (1), a następnie jej administratorowi przez kilka lat tj. do 1972-1973 r., i bezpośrednio potem zarząd przejął ZGM. Zeznała też, że nakłady czynił każdy mieszkaniec w swoim lokalu. Podobnie J. M. (wnioskodawca w niniejszej sprawie) zeznał, że właścicielka przychodziła po komorne do połowy lat 60, a potem przychodził jej administrator. J. K. (1) też powołał się wówczas na wiedzę ze słyszenia o starszej pani i administratorze przychodzącym po czynsz (k. 422-424, 447-449).

Z tego względu zeznania złożone przez wnioskodawców w niniejszym postępowaniu, w zakresie, w jakim były odmienne niż te wcześniej złożone (tj. w zakresie, w jakim zeznali, że otrzymali od Z. P. (1) nieruchomość i posiadali ją samoistnie tj. nie płacili jej czynszu), sąd uznał za niewiarygodne. Wnioskodawcy niewiarygodnie zeznawali, w szczególności, że ich poprzedniczki „zwróciły się do dzielnicy o zarządzenie budynkiem”, czy że pobierały czynsz od pozostałych mieszkańców. Koresponduje to z nieprawdziwymi ich zeznaniami dotyczącymi późniejszego okresu, np. tego, jak J. K. (1) zeznał, że był decyzyjny, zameldował M. K. w ZGN. W rzeczywistości pozwolił jej mieszkać bez umowy, co skończyło się pozwaniem ją przez ZGN, a następnie już ona zawarła z ZGN umowę.

Istotne przy ocenie niewiarygodności zeznań były ich zeznania uzupełniające złożone na rozprawie 26 października 2023 r. Wnioskodawcy, po przytoczeniu im ich zeznań z 2016-2017 roku byli zdenerwowani i zaskoczeni (już wcześniej we wniosku w ogóle zataili obecność miasta stołecznego W. na tej nieruchomości, podobnie w swoich pierwszych zeznaniach w tej sprawie). W szczególności J. M., najpierw próbował wyjaśniać, że wtedy nie pamiętał, ale tuż po rozprawie, żona mu wszystko wytłumaczyła, a po chwili, gdy odczytano mu zeznania tejże żony, B. M. (która właśnie zeznała o płaceniu w latach 60. czynszu Z. P. (1)), zupełnie nie umiał się do tego odnieść. Z kolei A. M. i J. K. (1) głównie zasłaniali się niepamięcią co do tych najistotniejszych kwestii, co jest o tyle zrozumiałe, że są stosunkowo młodymi osobami, jak na czasy, które są istotne z punktu widzenia wniosku o stwierdzenie zasiedzenia. Nie zmienia to jednak rozkładu ciężaru dowodu, któremu wnioskodawcy nie sprostali. Wykluczone jest stwierdzenie zasiedzenia na podstawie mglistych wspomnień z rozmów z przodkami.

Niewiarygodne były też zeznania M. K.. Zeznawała ona, że jedynymi osobami zarządzającymi nieruchomością są wnioskodawcy, podczas gdy doskonale wiedziała, bo zawarła umowę najmu z miastem stołecznym W. i toczyła się przeciwko niej sprawa eksmisyjna z powództwa miasta stołecznego W., że jest zupełnie inaczej. R. K., jej syn, ostatecznie zeznał prawdę, że wnioskodawcy po prostu poinformowali, że jest pustostan, do którego z mamą się „na dziko” wprowadzili, po czym po reakcji administracji i sprawie eksmisyjnej, zawarli umowę nie z wnioskodawcami, tylko z miastem stołecznym W.. Podobnie niewiarygodnie zeznawała T. K., żona wnioskodawcy, zatajając administrację komunalną i próbując stworzyć wrażenie, że to wnioskodawcy administrują nieruchomością. Z kolei wiarygodnie zeznał J. W., racjonalnie tłumacząc, że po prostu z uwagi na niewydolność administracji komunalnej (wcześniej państwowej), lokatorzy sami czynili inwestycje, żeby mieszkać w lepszych warunkach, i każdy czynił to w swoim lokalu, pozycja wnioskodawców nie była w ogóle szczególna (podobnie świadek A. N.). Zeznał też, że wiadome było, że sytuacja prawna nieruchomości jest nieuregulowana z uwagi na zmarłych właścicieli hipotecznych. Był zaskoczony, że wnioskodawcy chcą zasiedzieć całą nieruchomość, myślał początkowo, że sprawa dotyczy zasiedzenia lokali, w których mieszkali.

Wystarczającej mocy dowodowej, żeby wykazać twierdzenia wnioskodawców o przekazaniu im samoistnego posiadania nieruchomości, nie miały też zeznania świadka D. L. (urodzonej w (...) roku), która zeznała, że babcia nie rozmawiała z nią o wojnie, poza jedną rozmową, kiedy to rzekomo miała jej akurat powiedzieć, że Z. P. (1) przekazała jej babci i A. S. dom, żegnając się, przed czymś uciekając, a potem jej babcia zrezygnowała z domu na rzecz A. S.. W ocenie sądu świadek z wdzięczności wnioskodawców złożyła nieprawdziwe zeznania, przy czym na tyle nieweryfikowalne (jedna rozmowa z dawno nieżyjącą babcią), żeby nie można było jej pociągnąć do odpowiedzialności. Zeznania te są przy tym sprzeczne z zeznaniami samych wnioskodawców z postępowania z wniosku miasta stołecznego W. o zasiedzenie, gdzie zeznawali oni, że płacili Z. P. (1) czynsz jeszcze w latach 60. XX wieku.

Nie zasługiwało na uwzględnienie tłumaczenie wnioskodawców dotyczące ich obaw, najpierw przed rządami komunistycznymi, a później przed czyścicielami kamienic, ponieważ o Z. P. (1), której płacili do końca lat 60. czynsz, zeznali w czasach współczesnych (2016-2017 rok) przed polskim sądem, gdzie ww. obawy nie tłumaczą treści tych zeznań.

Na koniec należy wskazać, że ustalenia sądu wspiera (a twierdzeniom wnioskodawców przeczy) postawa wnioskodawców (ich poprzedników prawnych) po przejęciu przez ZGM zarządu nad nieruchomością. Gdyby bowiem było tak, jak twierdzą wnioskodawcy (wyraźnie wskazując to na potrzeby postępowania z wniosku m. st. W.), że „wynajęli sobie” ZGM do zarządzania ich nieruchomością, to niezrozumiałe, dlaczego nie rozliczali się (również po transformacji ustrojowej) z administratorem z przychodów z nieruchomości i nie sprawowali nad nim żadnej kontroli, tylko zachowywali się jak zwykli lokatorzy, uaktywniając się dopiero, gdy toczyły się przeciw nim postępowania eksmisyjne lub miasto stołeczne W. wniosło o stwierdzenie zasiedzenia.

S ąd zważył, co następuje:

Wniosek nie zasługiwał na uwzględnienie z uwagi na brak samoistnego charakteru posiadania wnioskodawców i ich poprzedników prawnych.

O ile samoistność posiadania się domniemuje (art. 339 k.c., wcześniej art. 298 prawa rzeczowego), o tyle nie dotyczy to przypadku, gdy dana osoba (jej poprzednik prawny, od którego nabyła posiadanie) była posiadaczem zależnym (w szczególności – jak w niniejszej sprawie – jako najemca Z. P. (1)). Wówczas bowiem, celem zmiany charakteru posiadania, o ile jest to prawnie możliwe, o tyle musi być zamanifestowane, przy czym ciężar dowodu (wykazania tego zamanifestowania) spoczywa na zasadzie art. 6 k.c. na tej osobie, która na tę zmianę charakteru posiadania się powołuje.

Wnioskodawcy nie wykazali, że zmienili charakter swojego posiadania. Ich zeznania dotyczące przekazania im ustnie nieruchomości przez Z. P. (1) w 1940 r. są niewiarygodne, w szczególności mając na uwadze, że zeznawali oni w innym postępowaniu, że jeszcze w latach 60. płacili tejże Z. P. (1) czynsz. Ich wersji nie potwierdzili też świadkowie, którzy mieszkali lub ich przodkowie mieszkali na tej nieruchomości. Każdy pamięta poprzedników wnioskodawców jako zwykłych lokatorów. Nawet gdyby uznać, że przykładowo właścicielka zniknęła w 1969 r., i do 1974 r. (kiedy ZGM objął zarząd a wnioskodawcy i ich poprzednicy pozawierali umowy najmu z nowym administratorem) wnioskodawcy posiadali nieruchomość samoistnie (bez wywodzenia tego posiadania z żadnego stosunku z właścicielem), to okres ten jest dalece za krótki, żeby mogli oni nabyć własność nieruchomości przez zasiedzenie. Niezależnie jednak od tego, wskazać należy, że nawet i w tym krótkim, maksymalnie 5-letnim, okresie przyjęcie samoistnego charakteru posiadania wnioskodawców (ich poprzedników prawnych) byłoby nieuprawnione, bowiem najemca przez śmierć wynajmującego nie staje się posiadaczem samoistnym, tylko nadal jest posiadaczem zależnym, najemcą, tyle że może nie być mu tymczasowo znany wynajmujący (spadkobierca zmarłego wynajmującego, właściciela). Inna (nietypowa) sytuacja musiałaby być wykazana (art. 6 k.c.), co w niniejszym postępowaniu nie zostało skutecznie dokonane przez wnioskodawców.

Samoistny charakter posiadania był przesłanką nabycia własności przez zasiedzenie zarówno pod rządem prawa rzeczowego (art. 50 § 1 w zw. z art. 296 § 1) jak i kodeksu cywilnego (art. 172 § 1 k.c.). Posiadanie samoistne (w nomenklaturze prawa rzeczowego „posiadanie”) oznacza przy tym posiadanie jak właściciel (art. 296 § 1 pr. rzecz., art. 336 § 1 k.c.). Mając na uwadze, że wnioskodawcy (ich poprzednicy prawni) nie posiadali samoistnie tylko zależnie (w nomenklaturze prawa rzeczowego byli „posiadaczami prawa” jako najemcy), nie nabyli oni własności przez zasiedzenie.

Na koniec wskazać należy, że czynienie remontów, nakładów, dbanie o nieruchomość nie przesądza o samoistnym charakterze posiadania, czynności takie mogą wykonywać nie tylko właściciele, ale i najemcy.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 520 § 2 k.p.c. w zw. z art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c., mając na uwadze, że interesy uczestników były w niniejszym postępowaniu sprzeczne. Sąd uznał tym samym wnioskodawców za stronę przegrywającą, obowiązaną zwrócić miastu stołecznemu W. (które złożyło w trybie art. 108 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. wniosek o rozliczenie kosztów) koszty celowej obrony. Na koszty te złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika będącego radcą prawnym. Wynagrodzenie zostało ustalone w stawce minimalnej 5 400 zł wynikającej z § 5 pkt 1 w zw. z § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22.10.2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, przy uwzględnieniu podanej przez wnioskodawców i niezakwestionowanej w przepisanym trybie wartości przedmiotu sporu w wysokości 1 000 000 zł. Zgodnie z art. 520 § 2 k.p.c. oraz art. 105 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. sąd rozłożył te koszty między wnioskodawców stosownie do stopnia ich zainteresowania w sprawie, tak że J. K. (2) jako następca prawny A. S., która miała zgodnie z wnioskiem nabyć przez zasiedzenie udział 1/2 we współwłasności, został obciążony 1/2 kosztów (2 700 zł), a drugą połową (po połowie – po 1 350 zł) obciążeni zostali pozostali wnioskodawcy jako następcy prawni I. K., która zgodnie z wnioskiem miała nabyć przez zasiedzenie również udział 1/2 we współwłasności. O odsetkach za opóźnienie od zasądzonych kosztów sąd orzekł stosownie do art. 98 § 11 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.

W tym samym stosunku sąd rozłożył między wnioskodawców wydatki tymczasowo uiszczone ze środków Skarbu Państwa, orzekając o obowiązku ich zwrotu na zasadzie art. 83 ust. 2 u.k.s.c. w zw. z art. 113 ust.

ZARZĄDZENIE

- odpis postanowienia z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi A. M. i J. M. – adw. P. K., a także pełnomocnikowi m. st. W. - r. pr. K. G. przez umieszczenie w portalu informacyjnym;

- odpis postanowienia doręczyć wnioskodawcy J. K. (1) z pouczeniem, że w terminie 14 dni może wnieść apelację (podlega opłacie 2 000 zł) do Sądu Okręgowego w Warszawie za pośrednictwem tut. sądu.

W., 12 marca 2024 roku asesor sądowy Mateusz Janicki