Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego dla miasta stołecznego Warszawy w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

3 października 2022 roku

Sąd Rejonowy dla miasta stołecznego Warszawy w W. w I Wydziale Cywilnym w składzie:

Przewodniczący: asesor sądowy Mateusz Janicki

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym 3 października 2022 roku w W.

sprawy z powództwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej z siedzibą w W.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ulicy (...) w W.

o zapłatę

1.  oddala powództwo;

2.  zasądza od powódki na rzecz pozwanej 3 617 (trzy tysiące sześćset siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

UZASADNIENIE

I. Stanowiska stron

(...) sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w W. wniosła o zasądzenie od Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W.: 5 311,73 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 1 stycznia 2021 r., 5 311,73 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 31 stycznia 2021 r. oraz 5 311,73 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 11 lutego 2021 r., a także zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych. Wskazała, że dochodzi wynagrodzenia za zarządzenie nieruchomością wspólną za miesiące: grudzień 2020 r., styczeń 2021 r. oraz luty 2021 r. (pozew k. 3-9).

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych. Wskazała, że umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną, z której powódka wywodzi dochodzone roszczenia, nie wiąże pozwanej, ponieważ nie została z nią zawarta ani na nią przeniesiona, a ponadto została wypowiedziana przez pozwaną z ważnych powodów ze skutkiem natychmiastowym (odpowiedź na pozew k. 71-78).

II. Ustalenia faktyczne

Powódka ( (...) sp. z o.o. sp. k., KRS (...)) występowała wcześniej pod firmą (...) sp. z o.o. sp. k. i powstała z przekształcenie (...) sp. z o.o. (KRS (...)).

/wydruki informacji z KRS k. 11-15/

Powiązana z powódką: (...) sp. z o.o. sp. k. (deweloper i właściciel nieruchomości) 21 września 2016 r. zawarła z powódką umowę o zarządzanie nieruchomością. W świetle zawartej umowy powódka miała pełnić obowiązki zarządcy nieruchomości w rozumieniu art. 185-186a u.g.n. (§ 1), w szczególności zlecono jej wykonywanie czynności zwykłego zarządu nieruchomością, m.in. sygnalizowanie właścicielowi potrzeby wykonania bieżącej konserwacji i bieżących napraw. Uzgodniono należne powódce wynagrodzenie w wysokości 0,80 zł/m2 powierzchni użytkowej lokali, powiększoną o należny podatek VAT, płatne z góry do 10. dnia każdego miesiąca (§ 3). Przewidziano też, że w przyszłości powódka będzie pełnić funkcję zarządcy nieruchomości wspólnej, a stroną umowy o zarządzanie będzie wspólnota mieszkaniowa (§ 4). Umowę zawarto na czas nieokreślony (§ 9 ust. 1), przewidując 3-miesięczny okres wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego (§ 9 ust. 2), a ponadto uprawnienie do rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym w razie rażącego naruszenia postanowień umowy i bezskutecznego wezwania do jej należytego wykonania w dodatkowym siedmiodniowym terminie (§ 9 ust. 3). Wskazano, ze zmiana umowy wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności (§ 11).

/bezsporne, umowa o zarz ądzenie nieruchomością k. 21-25/

6 grudnia 2016 r., po wyodrębnieniu i sprzedaży pierwszego lokalu przez (...) sp. z o.o. sp. k. (dalej jako deweloper) M. W., ówcześni członkowie wspólnoty ( deweloper i (...)) podjęli uchwałę nr 01/2016, w której na podstawie art. 22 ust. 2 u.w.l. wyrazili zgodę na przeniesienie praw i obowiązków przysługujących deweloperowi na podstawie ww. umowy o zarządzenie nieruchomością na powstałą wspólnotę mieszkaniową.

/uchwa ła, lista obecności, karty do głosowania k. 203-206/

20 października 2020 r. M. F., reprezentant powódki, wystosował do członków pozwanej wspólnoty mieszkaniowej pismo, w którym poinformował, że „w związku z licznymi prośbami” zostaną wysłane zostaną „nowe naliczenia opłat od miesiąca listopada włącznie”, a „plan gospodarczy został zrównany do poziomu realnych kosztów”. Powódka rozpoczęła naliczanie opłat wg stawki kosztów zarządu nieruchomością wspólną w wysokości 2,75 zł/m2 w miejsce wynikającej z obowiązującej zgodnie z podjętą przez właścicieli uchwałą stawki 3,21 zł/m2.

/bezsporne, pismo k. 26, zawiadomienia k. 92-97, dokumenty ksi ęgowe k. 98-99, wykaz opłat k. 100-101/

Powódka przez cały okres sprawowania zarządu nie zwracała właścicielom lokali nadwyżek zaliczek.

/bezsporne/

Przez cały okres sprawowania zarządu przez powódkę nie przegłosowywano skutecznie (z jednym wyjątkiem) obowiązkowych corocznych uchwał we wspólnocie (przyjęcie planu gospodarczego, sprawozdania finansowego, udzielenie absolutorium) z uwagi na nieoddanie głosu przez właścicieli reprezentujących co najmniej połowę udziałów w nieruchomości wspólnej. Powódka nie zbierała głosów „po lokalach” i nie organizowała głosowań internetowych.

/bezsporne, zeznania świadka G. G. k. 254v, zeznania M. F. (reprezentanta powódki) k. 255/

26 listopada 2020 r. odbyło się zebranie właścicieli – członków pozwanej wspólnoty mieszkaniowej. Podjęto na nim m.in. uchwałę o odwołaniu powódki z funkcji zarządcy nieruchomości wspólnej. Za uchwałą głos oddali właściciele reprezentujący 55,4821% udziałów w nieruchomości wspólnej (w tym na podstawie udzielonych pełnomocnictw).

/bezsporne, akt notarialny z protoko łem zebrania k. 41-48/

30 listopada 2020 r. pozwana wypowiedziała powódce w trybie natychmiastowym umowę z 21 września 2016 r. o zarządzanie nieruchomością. Wskazała, że przyczyną wypowiedzenia są „ ważne powody, a mianowicie rażące naruszanie przez powódkę ustawy o własności lokali oraz podstawowych zasad zarządzania nieruchomością wspólną przez podejmowanie czynności przekraczających zwykły zarząd bez uzyskania zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale przejawiające się w szczególności w zmianie stawek kosztów zarządzania nieruchomością wspólną, co stanowi także rażące naruszenie § 6 ust. 1 umowy o zarządzenie, kosztów zarządu nieruchomością wspólną, niewykonywanie podjętych uchwał, zaniechania dotyczące zbierania głosów pod uchwałami, na skutek czego uchwały nie były podejmowane, niezapewnienie dyżurów określonych w § 5 ust. 23 umowy o zarządzanie, brak zgłaszania i egzekwowania naprawy wad w nieruchomości wspólnej przez dewelopera, co spowodowało degradację nieruchomości i naraziło wspólnotę na szkodę, jak również permanentne uniemożliwianie wykonywania przez właścicieli lokali prawa kontroli zarządcy, co spowodowało utratę zaufanie w stosunku do zarządcy, niezbędną do wykonywania umowy”.

/bezsporne, wypowiedzenie k. 27/

24 lutego 2021 r. nowy zarządca doprowadził do przyjęcia sprawozdania finansowego za 2020 r.

/uchwa ła k. 102/

W 2021 roku upływał 5-letni okres rękojmi dla nieruchomości wspólnej.

/bezsporne, zob. k. 255v/

19 października 2021 r. na zlecenie nowego zarządcy pozwanej sporządzono ekspertyzę techniczną wybranych elementów obiektu, w świetle której szacunkowy koszt napraw stwierdzonych wad i usterek wyniesie netto ok. 2,462 mln zł.

/wydruk tre ści ostatniej strony ekspertyzy k. 120/

III. Ocena dowod ów

Sąd oparł się na faktach między stronami bezspornych (art. 229, 230 k.p.c.) oraz na niekwestionowanych przez żadną ze stron i niebudzących wątpliwości sądu dokumentach.

Zeznania świadków zgłoszonych przez pozwaną miały dla rozstrzygnięcia sprawy znikome znaczenie. W większości zeznawali oni albo o materii, która była bezsporna lub jednoznacznie wynikała ze zgromadzonych dokumentów, albo o takiej, która mogłaby być przedmiotem opiniowania biegłego (prawidłowość usuwania usterek czy prowadzenia księgowości) albo o swoich wrażeniach i incydentalnych zdarzeniach, z których nie sposób było wywieść fakty relewantne dla rozstrzygnięcia zawisłej przed sądem sprawy. Wynika z nich jednak ogólne niezadowolenie z pełnienia przez powódkę obowiązków zarządcy (w przypadku każdego ze świadków niezadowolenie wynikało z nieco innych powodów) oraz brak zaufania do powódki, które było przyczyną tak odwołania powódki, jak i składania tych emocjonalnych zeznań.

Nie umknęło uwadze sądu, że świadkowie zgłoszeni przez pozwaną byli emocjonalnie zaangażowani w przedmiotową sprawę, na co wskazuje forma ich zeznań i niejednokrotnie nierozumienie swojej roli (różnicy między świadkiem a biegłym). Jest to jednak zrozumiałe – są właścicielami lokali w pozwanej wspólnocie, sprawa tym samym nie jest dla nich obojętna (tak jak dla większości właścicieli lokali w pozwanej wspólnocie, których wolą powódka została odwołana). Nie przekreśla to wiarygodności ich zeznań, każe natomiast oceniać te zeznania w podobny sposób, jak oceniany jest dowód z przesłuchania stron (tak reprezentanta powódki jak i aktualnego zarządcy pozwanej) tj. z uwzględnieniem nieuchronnego braku obiektywizmu osób zeznających.

Zeznania świadka G. G. sąd uznał za niewiarygodne w zakresie, a jakim świadek zeznał, że w 2017, 2018 i 2019 roku podjęto coroczne uchwały we wspólnocie mieszkaniowej – bezsporne bowiem między stronami było, że uchwał tych nie udało się podjąć z uwagi na niezebranie wystarczającej liczby głosów.

W pozostałym zakresie zeznania reprezentantów stron oraz świadków były wiarygodne albo dotyczyły nieistotnych dla rozstrzygnięcia faktów, kwestii pobocznych. W szczególności nie było istotne dla rozstrzygnięcia ustalanie, czy zebrania odbywały się o godzinie 16 czy o 20. Choćby odbywały się o 20, wiedzą powszechnie znaną jest, że w wielu większych wspólnotach uchwały są podejmowane właśnie dzięki osobistemu zaangażowaniu administratora w mobilizowanie mieszkańców, czego dowodem jest również przedmiotowa sprawa. Administrator (zarządca) czyni te starania, bo zdaje sobie sprawę, że bez tych uchwał nie może należycie wykonywać swoich obowiązków wynikających z ustawy o własności lokali, skoro do wielu decyzji, w tym w szczególności ustalania adekwatnych stawek opłat, przyjmowania sprawozdań etc. konieczne są uchwały. Nie stanowi należytego wykonywania obowiązków zarządcy (administratora) bierne przyglądanie się, jak z roku na rok brak jest obligatoryjnych uchwał, i działanie bez tych uchwał przy powielaniu tego samego sposobu organizacji głosowań, licząc że sytuacja się „cudownie” odmieni. Z drugiej strony bez znaczenia było czynienie szczegółowych ustaleń, czy była kartka dotycząca dyżuru w sąsiednim budynku, czy nie, jak również ile razy zdarzyła się sytuacja, że administrator nie był obecny na dyżurze – z zeznań wyłaniał się bowiem spójny obraz, że kto chciał, mógł skorzystać z dyżuru, w najgorszym razie musiał poczekać kilka, kilkanaście minut, ewentualnie przyjść kolejnego dnia, co oczywiście może stanowić istotną niedogodność, ale z pewnością nie powód rozwiązania umowy o zarządzanie ze skutkiem natychmiastowym, szczególnie że powołani przez pozwaną świadkowie byli w stanie przytoczyć jedynie incydentalne przypadki, z których nie sposób wysnuć domniemania, że powódka lekceważyła obowiązek dyżurowania.

IV. Ocena prawna

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie z uwagi na niewykazanie legitymacji biernej pozwanej.

Powódka dochodziła roszczenia, wywodząc je z umowy o zarządzenie z 21 września 2016 r. zawartej z (...) sp. z o.o. sp. k. (deweloperem, ówczesnym właścicielem nieruchomości). W takim wypadku powinna jednak wykazać, że obowiązek zapłaty wynagrodzenia wynikający z tej umowy przeszedł na pozwaną wspólnotę mieszkaniową. Obowiązek taki na powódce spoczywał w związku z zaprzeczeniem temu faktowi przez pozwaną. W kontradyktoryjnym procesie oznacza to ciężar wykazania spornego faktu (art. 6 k.c., art. 232 k.p.c.). O ile powódka skutecznie wykazała, że jest tym samym podmiotem co (...) sp. z o.o. (tym samym wykazała swoją legitymację czynną), to jednak – jeśli chodzi o następstwo prawne pozwanej po (...) sp. z o.o. sp. k., ograniczyła się do złożenia uchwały podjętej w trybie art. 22 ust. 2 u.w.l. tj. wyrażającej zgodę właścicieli lokali na przeniesienie praw i obowiązków z zawartej z powódką przez (...) sp. z o.o. sp. k. umowy, innymi słowy na zawarcie umowy przelewu wierzytelności oraz przejęcia długu z powódką oraz deweloperem przez zarządcę wspólnoty (organ uprawniony do reprezentacji pozwanej).

Argumentacja pełnomocnika powódki, jakoby uchwała nr 01/2016, wbrew jej treści, stanowiła nie tylko uchwałę właścicieli, ale również umowę, do której zawarcia uchwała ta upoważniała, jest niemożliwa do zaakceptowania. Przede wszystkim zgodnie z art. 185 ust. 2 u.g.n. umowa taka wymaga ad solemnitatem formy pisemnej, wykluczone jest więc jej zawarcie per facta concludentia. Podobnie zgodnie z art. 77 § 1 k.c. do zmiany umowy wymagana jest ad solemnitatem forma pisemna. Formę taką dla zmiany umowy z 21 września 2016 r. przewidziały również strony (§ 11, k. 25). Również umowa o przejęcie długu zgodnie z art. 522 k.c. wymaga ad solemnitatem formy pisemnej. Niezależnie zatem jak powódka chciałaby kwalifikować stan faktyczny, z którego wywodzi przeniesienie obowiązku zapłaty wynagrodzenia wynikającego z umowy z 21 września 2016 r. na pozwaną (co stanowiłoby przejęcie długu – a nie „cesję” jak błędnie wywodzi pełnomocnik powódki), w każdym wypadku nie zachowano wymaganej pod rygorem nieważności formy pisemnej (ze strony pozwanej brak jest podpisanego zgodnie z ustawowymi zasadami jej reprezentacji i zarazem zgodnie z art. 78 k.c. oświadczenia woli).

Wskazać też należy, że w podejmowaniu tej uchwały (z której podjęcia powódka wywodzi zawarcie umowy) nie uczestniczył wierzyciel tego rzekomo przenoszonego obowiązku, bo nie można za taki udział uznać złożenia podpisu jako zarządca nieruchomości pod stwierdzeniem, że uchwała została przyjęta. W nauce prawa nie budzi wątpliwości, że w obrocie prawnym te same jednostki ludzkie występują w różnych prawnych wcieleniach – nie tylko jako osoby fizyczne, ale również jako członkowie organów, przedstawiciele ustawowi czy pełnomocnicy osób prawnych czy jednostek organizacyjnych wyposażonych w zdolność prawną. Każdorazowo należy zatem precyzyjnie ustalić, w jakim charakterze dany człowiek złożył konkretne oświadczenie. Nie można tym samym oświadczenia złożonego przez M. F. w charakterze zarządcy wspólnoty (pod uchwałą właścicieli) poczytywać za jego oświadczenie złożone w imieniu powódki jako strony rzekomo zawieranej umowy przejęcia długu. Podobnie nie można tego samego jego podpisu poczytywać za oświadczenie złożone przez zarządcę jako organ uprawniony do składania oświadczeń woli w imieniu wspólnoty mieszkaniowej jako „ułomnej osoby prawnej”.

Co równie istotne, nie stanowi wykazania legitymacji biernej pozwanej wpis powódki jako zarządcy w księdze wieczystej nieruchomości wspólnej. Wpis ten, wyposażony w domniemanie prawdziwości, dowodzi bowiem wyłącznie tzw. stosunku organizacyjnego tj. pełnienia przez powódkę funkcji zarządcy nieruchomości wspólnej (tym samym jej kompetencji do składania w imieniu pozwanej oświadczeń woli etc.), jednak już nie dowodzi treści stosunku obligacyjnego łączącego ją z pozwaną, a więc w szczególności istnienia i treści uprawnienia powódki do wynagrodzenia za sprawowanie tej funkcji. Z faktu (udowodnionego), że powódka była zarządcą nieruchomości wspólnej w pozwanej wspólnocie mieszkaniowej nie wynika zatem, że może żądać wynagrodzenia, i to wynikającego z umowy z 21 września 2016 r. zawartej z ówczesnym właścicielem nieruchomości.

Co kluczowe dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, powódka była reprezentowana przez zawodowego pełnomocnika procesowego, a mimo wyraźnego zarzutu braku legitymacji biednej podniesionego przez stronę pozwaną (k. 73), jak również mimo zobowiązania przewodniczącego do złożenia w piśmie przygotowawczym wszystkich twierdzeń i dowodów istotnych dla rozstrzygnięcia pod rygorem pominięcia później zgłoszonych (art. 2053 § 2 k.p.c., k. 122), nie wykazała legitymacji biernej pozwanej, ograniczając się do wywodzenia z korespondencji przedprocesowej, że fakt ten jest bezsporny. Jednakże o tym, czy fakt jest na potrzeby danego procesu bezsporny, decyduje stanowisko procesowe stron w tym konkretnym procesie. Pozwana nie może ani wykazaniem faktu, że sama sobie wypłacała (gdy zarządzała nieruchomością) wynagrodzenie (lata 2016-2020), ani z tego, że nowy zarządca po objęciu zarządu wypowiedział jej umowę, wywodzić, ze umowa ta została zawarta lub przeniesiona na pozwaną. Jeśli jako powód w kontrakdyktoryjnym procesie nie złożyła żadnego dowodu na zawarcie przez pozwaną umowy lub przejęcie przez pozwaną długu z zawartej przez dewelopera z powódką umowy, jej powództwo podlegało oddaleniu z uwagi na niesprostanie ciężarowi wykazania legitymacji biernej pozwanej.

N. żnie od niewykazania legitymacji biernej pozwanej (faktu związania się przez pozwaną umową o zarządzenie z 21 września 2016 r.), umowa ta, nawet jeśli potencjalnie kiedyś pozwaną wiązała, została przez pozwaną skutecznie wypowiedziana ze skutkiem na 30 listopada 2020 r.

O ile na uwzględnienie zasługuje spostrzeżenie powódki, że umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną nie stanowi umowy zlecenia tylko umowę o świadczenie usług, do której zgodnie z art. 750 k.c. przepisy o umowie zlecenia stosuje się odpowiednio, o tyle nie oznacza to jeszcze, że art. 746 § 1 i 3 k.c. nie znajduje zastosowania. Przeciwnie, charakter umowy o zarządzenie nieruchomością wspólną wskazuje, że jest to umowa oparta na zaufaniu (podobnie jak świadczenie przez adwokata usług prawnych czy właśnie realizacja umowy zlecenia przez zleceniobiorcę). W konsekwencji w przypadku rzekomo łączącej strony umowy tj. umowy świadczenia usług zarządzenia nieruchomością wspólną, art. 746 § 1 i 3 k.c. znajduje pełne zastosowanie.

Argumentacja powódki, że art. 746 § 1 i 3 k.c. nie znajdą zastosowania do spornej umowy, jest zupełnie chybiona, zmierza ona bowiem w istocie do tego, żeby w przypadku żadnych usług art. 746 § 1 i 3 k.c. nie znajdował zastosowania. Tymczasem art. 750 k.c. obliguje do badania tej kwestii ad casum, z uwzględnieniem specyfiki każdego konkretnego kontraktu opiewającego na świadczenie usług, w szczególności z uwzględnieniem usług będących przedmiotem kontraktu. Tymczasem zarządzenie nieruchomością stanowi rudymentarny przykład tego typu usług, które wymagają zaufania właściciela (właścicieli) nieruchomości, tak jak każda inna usługa, gdzie powierza się innej osobie pieczę nad swoimi interesami. Widać to zresztą dobitnie na gruncie przedmiotowej sprawy, gdzie powódka nieciesząca się zaufaniem właścicieli lokali (co przyznał podczas przesłuchania reprezentant powódki – M. F.) nie była w stanie zmotywować właścicieli do aktywnego udziału w głosowaniach, co skutkowało niepodejmowaniem przez lata obligatoryjnych w świetle ustawy o własności lokali uchwał, tym samym prowadziło do poważnej patologii, gdzie zarządca bez podstawy prawnej zastępuje właścicieli lokali w decyzjach, do których podejmowania nie jest umocowany. Stanowi to niezaprzeczalny dowód, że niecieszący się zaufaniem większości właścicieli zarządca nie ma racji bytu i wykluczona jest taka wykładnia przepisów, która umożliwiałaby ograniczenie uprawnienia z art. 746 § 1 i 3 k.c. tj. ograniczająca możliwość zmiany zarządcy na takiego, który cieszyłby się zaufaniem właścicieli.

Wynika to zresztą z art. 20 ust. 2 u.w.l. w zw. z art. 33 u.w.l., w świetle których członek zarządu wspólnoty mieszkaniowej może być w każdym czasie odwołany (co stosuje się również do tzw. zarządu powierzonego). Wskazać też należy na art. 18 ust. 2a u.w.l. przewidujący możliwość zmiany sposobu zarządu (w szczególności zarządu powierzonego) w każdym czasie przez właścicieli lokali. Forsowana przez powódkę wykładnia zmierza do zaprzeczenia tym zasadom i zagwarantowania zarządcy prawa do świadczenia z tytułu sprawowania zarządu mimo zgodnego z prawem jego odwołania.

Stanowisko o stosowaniu art. 746 § 1 i 3 k.c. do umowy o zarządzenie nieruchomością wspólną jest ugruntowane w orzecznictwie, w szczególności w wyroku Sądu Najwyższego z 9 października 2013 r., V CSK 472/12 trafnie podkreślono, że cechy umowy o zarządzenie nieruchomością są zbliżone do cech umowy zlecenia i wskazują, że „ dochodzi silnie do głosu wzajemne zaufanie stron, co przemawia za jednakowym - co do zasady - reżimem prawnym jednych i drugich. To zaś oznacza, że charakter umowy o zarządzanie nieruchomością sprawia, iż może być ona wypowiedziana przez każdą ze stron nawet bez powodu, o czym w odniesieniu do umowy zlecenia stanowi art. 746 § 1 zdanie pierwsze k.c. I dalej, że stosownie do art. 746 § 3 k.c. strony tej umowy nie mogą w umowie z góry zrzec się uprawnienia do jej wypowiedzenia z ważnych powodów. Zrzeczenie takie zawarte w umowie o zarządzanie nieruchomością byłoby sprzeczne z właściwością (naturą) tej umowy (art. 3531 k.c.), co prowadziłoby do jej nieważności (art. 58 k.c.)” (por. również wyrok SR w Gdyni z 27 października 2015 r., I C 1194/14; wyrok SO w Szczecinie z 15 października 2013 r., II Ca 943/13; wyrok SO w Łodzi z 10 marca 2016 r., III Ca 1815/15).

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy, w świetle art. 746 § 3 k.c. zastrzeżenie umowne z § 9 ust. 3 umowy o zarządzenie z 21 września 2016 r. było nieważne jako sprzeczne z ustawą (art. 3531 k.c. w zw. z art. 58 § 3 k.c.). Przepis art. 746 § 3 k.c. stanowi bowiem normę ius cogens, której strony nie mogą umownie wyłączyć czy ograniczyć, ponieważ nie wchodzi to w zakres swobody umów (tak trafnie Sąd Najwyższy w wyroku z 9 lutego 2001 r., III CKN 304/00), którą ograniczają właśnie m.in. przepisy bezwzględnie wiążące (art. 3531 k.c.). Dający zlecenie, a w konsekwencji również zlecający zarząd nad nieruchomością, ma zatem prawo zawsze, o ile wystąpi ważny powód, umowę wypowiedzieć (zrezygnować ze zlecenia czy zarządu). Wszelkie ograniczenia tego bezwzględnie przysługującego mu uprawnienia są niedopuszczalne, w szczególności wykluczone jest uzależnianie skuteczności wypowiedzenia w razie zaistnienia ważnych powodów od dodatkowych jeszcze (poza ważnymi powodami) przesłanek, jak np. udzielenie dodatkowego terminu czy zastrzeżenie okresu wypowiedzenia, przez który mimo zaistnienia ważnych powodów i wypowiedzenia umowy stosunek miałby nadal między stronami obowiązywać (tak trafnie P. Machnikowski, w: Gniewek, Komentarz KC, 2021, art. 746, nt. 9-12; P. Zakrzewski, w: Fras, Habdas, Komentarz KC, 2018, art. 746, nt. 6; P. Drapała, w: Gudowski, Komentarz KC, 2017, art. 746, nt. 10-11; J. Rosenblüth, w: Komentarz KZ, 1936, s. 1183).

Wskazać bowiem należy, że istota stosunku opartego na ścisłym zaufaniu skutkuje tym, że po utracie zaufania stosunek ten traci rację bytu. Dobitnie widać to na przykładzie niniejszej sprawy, gdzie po odwołaniu powódki z funkcji zarządcy w trybie art. 18 u.w.l. stosunek obligacyjny (na który powódka się powołuje jednak go nie wykazała, o czym mowa wyżej) traci jakikolwiek sens, nie ma bowiem oparcia w stosunku organizacyjnym, skoro powódka utraciła uprawnienia zarządcy. Powódka zatem po wygaśnięciu kompetencji (stosunku prawnego upoważniającego), nie mogła wykonywać obowiązków z rzekomej umowy o zarządzanie, jak również wobec braku świadczenia usług nie należy się jej świadczenie wzajemne w postaci wynagrodzenia za te usługi (art. 487 § 2 k.c., art. 488 § 1 i 2 k.c.). Twierdzenia powódki jakoby
„wykonywała umowę w zakresie, w jakim mogła to robić po utracie funkcji zarządcy” są gołosłowne, niepoparte żadnym konkretnym twierdzeniem (o jakiejkolwiek podjętej czynności w realizacji rzekomej umowy), a tym bardziej dowodem – a również to twierdzenie zostało przez pozwaną w niniejszym procesie zaprzeczone. Nie można tak wykładać przepisów art. 746 § 1 i 2 k.c. czy art. 750 k.c., żeby popadać w sprzeczność z wyżej przytoczonymi art. 20 ust. 2 u.w.l. w zw. z art. 33 u.w.l. czy art. 18 ust. 2a u.w.l., w świetle których właściciele mają prawo w każdej chwili, bez żadnych ograniczeń, odwołać członka zarządu czy zarządcę.

Wracając do głównego nurtu wywodu, w razie zaistnienia ważnego powodu, pozwana miała prawo wypowiedzieć rzekomą umowę w każdym czasie (art. 746 § 1 i 3 k.c.). Pozostało zatem rozważyć, czy zaistniały ważne powody. Sąd podziela stanowisko pozwanej, że powody takie zaistniały w przedmiotowej sprawie.

Ważnym powodem do wypowiedzenia było samowolne zadecydowanie przez powódkę o wysokości pobieranych opłat na pokrycie kosztów zarządu. Bez znaczenia pozostaje tłumaczenie powódki, że „nie umorzyła zobowiązań właścicieli a jedynie zaniechała poboru”. Kluczową bowiem zasadą prawa lokalowego jest, że zarząd (w tym sprawowany przez osobę prawną – tzw. „zarządcę” – zob. art. 33 u.w.l.) podejmuje samodzielnie wyłącznie tzw. czynności zwykłego zarządu, a do podjęcia innych czynności potrzebna jest uchwała właścicieli lokali (art. 22 ust. 1-2 u.w.l.). Ustawa wprost wskazuje, że czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, tym samym taką, w której zakresie samodzielne decydowanie przez zarząd (zarządcę) jest wykluczone, jest ustalanie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu (art. 22 ust. 3 pkt 3 u.w.l.). Zarząd (zarządca) ma zatem obowiązek stosować się w zakresie poboru opłat na pokrycie kosztów zarządu do uchwały właścicieli lokali – wykluczone jest tu jakiekolwiek samodzielne decydowanie, niezależnie czy polegałoby na pobieraniu niższych czy wyższych niż ustalona przez właścicieli opłat.

Co natomiast bezsporne w niniejszej sprawie, powódka jako zarządca w listopadzie 2020 r. rozpoczęła pobór niższych niż wynikająca z uchwały właścicieli opłat (wg stawki 2,75 zł/m2 w miejsce obowiązującej stawki 3,21 zł/m2). Jak twierdzi, kierowała się „głosami ludzi” (reprezentant powódki zeznał o ok. 80 e-mailowych i ustnych prośbach, pochodzących z 14 wspólnot, co statystycznie dawałoby ok. 6 próśb od właścicieli z pozwanej wspólnoty), czego jednak nie wykazała, nie wskazała żadnego konkretnego człowieka, który by życzenie takie wyrażał. Było to zresztą bez znaczenia, skoro bezsporne było, że owe „życzenia” nie przełożyły się na żadną uchwałę, a zarząd (zarządca) nie ma prawa spełniać życzeń poszczególnych, wybranych przez siebie właścicieli, ma natomiast obowiązek wykonywać uchwały podjęte przez większość właścicieli.

Powyższe złożyło się zresztą na ogólny obraz sprawowania zarządu przez powódkę – bez udziału właścicieli (skoro latami nie były podejmowane uchwały), wedle uznania zarządcy. W ten sposób wspólnota mieszkaniowa funkcjonować nie może, czego nie zmienia możliwość wskazania szeregu wspólnot, gdzie dzieje się podobnie. Rzecz jednak w tym, że taka patologia, jak chodzi o ustrój wewnątrzwspólnotowy, stanowi ważny powód do zmiany zarządcy na takiego, który swoim zaangażowaniem i zaufaniem wśród właścicieli przywróci wynikający z ustawowy model, w którym to właściciele decydują o istotnych dla wspólnoty i nieruchomości wspólnej kwestiach, a zarząd (zarządca) wykonuje uchwały oraz podejmuje czynności zwykłego zarządu.

Drugim ważnym powodem był upływający termin rękojmi i brak zaangażowania powódki w dochodzenie roszczeń z tego tytułu przy istnieniu wad na nieruchomości wspólnej. Na uwzględnienie nie zasługuje tłumaczenie powódki, która wskazywała, że to właściciele lokali (a nie wspólnota mieszkaniowa) ma legitymację czynną do dochodzenia od dewelopera roszczeń z tytułu wad nieruchomości wspólnej. O ile bowiem powyższe nie budzi wątpliwości, o tyle oczywiste jest zarazem, że żaden poszczególny właściciel pojedynczego lokalu nie zorganizuje dochodzenia roszczeń przeciwko deweloperowi (ekspertyza, cesje, wezwanie do zapłaty, pozew, obsługa prawna). Rzecz ta wymaga koordynacji i predestynowany jest do tego właśnie zarządca obiektu, który o ile nie ma legitymacji do dochodzenia tych roszczeń w imieniu właścicieli lokali, a tym bardziej w imieniu wspólnoty, której te roszczenia w ogóle nie służą, powinien w ramach swoich obowiązków dbania o stan nieruchomości wspólnej, w profesjonalny sposób zorganizować całą procedurę, w tym przede wszystkim poinformować właścicieli o przysługujących im roszczeniach, zaproponować zebranie cesji i wytoczenie powództwa etc., a nie oczekiwać, aż upłynie okres rękojmi zanim właściciele zorientują się co do istnienia roszczeń.

Bierność w tym zakresie zarządcy (tym bardziej, jeśli tak jak powódka pochodzi z nadania dewelopera i jest z nim powiązany kapitałowo) nieuchronnie prowadzi do utraty zaufania przez właścicieli. Oczekiwanie przez zarządcę, że właściciele powołają i opłacą de facto kolejny „zarząd” celem zorganizowania i koordynacji akcji dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi, jest zupełnie oderwane od realiów. Jeśli zarządca, w ramach łączącej go ze wspólnotą umowy o zarządzanie, dąży do ścisłego ograniczenia swojej aktywności z powołaniem się na „brak legitymacji czynnej”, zasadne jest jego odwołanie i powołanie takiego, który zajmie się również dochodzeniem roszczeń z tytułu wad nieruchomości wspólnej, którą zarządza, a które to roszczenia wcześniej zostaną na wspólnotę, dzięki jego staraniom, scedowane. W ocenie sądu w obliczu upływającego okresu rękojmi zakończenie współpracy z biernym w zakresie dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi zarządcą jest usprawiedliwiona ważnym powodem.

Za ważne powody sąd nie uznał natomiast braku rozliczania nadwyżek uiszczanych przez właścicieli zaliczek. Wobec niepodejmowania przez tychże właścicieli uchwał istniał stan niepewności, czy finalnie nie zostaną podjęte projektowane uchwały o przeznaczeniu nadwyżek na fundusze wspólnoty mieszkaniowej. Ważnym powodem wypowiedzenia umowy o zarządzanie byłoby dopiero, gdyby powódka jako zarządca odmówiła właścicielom, którzy by się o to do niej zgłosili, zwrotu im nadpłat (art. 455 k.c.). Wobec niewykazania takiego faktu, zarzut „nierozliczania nadwyżek” był chybiony. Wbrew twierdzeniom pozwanej powódka nie przeznaczyła tych nadwyżek na żaden cel (do czego wymagana by była uchwała).

Chybiony był też zarzut nieodbywania przez powódkę dyżurów. Pojedyncze incydenty polegające na tym, że w konkretnym dniu o konkretnej godzinie administrator nie był obecny w miejscu przeznaczonym na dyżur z całą pewnością nie stanowią „ważnego powodu” pozwalającego na wypowiedzenie umowy ze skutkiem natychmiastowym, szczególnie biorąc pod uwagę częstotliwość odbywania się dyżurów i ich czas (praktycznie codziennie po kilka godzin), jak również brak dowiedzionych reperkusji wynikających z incydentalnej nieobecności na dyżurze (mieszkańcy, jeśli mieli sprawę, załatwili ją przy kolejnej okazji), a wreszcie niewskazanie konkretnych dat i godzin tych incydentów, co umożliwiłoby powódce odniesienie się do tych zarzutów i ich zweryfikowanie.

V. Koszty procesu

O kosztach sąd orzekł na podstawie odpowiedzialności za wynik procesu stosownie do art. 98 § 1 i 3 k.c. Powódka jako przegrywająca obowiązana jest zwrócić poniesione przez pozwaną koszty, na które złożyły się: opłata skarbowa od złożonego dokumentu pełnomocnictwa (17 zł) i wynagrodzenie adwokata stosownie do § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie (3 600 zł).

Z. ądzenia:

- odnotować uzasadnienie;

- odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi powódki adw. J. przez umieszczenie w portalu informacyjnym;

- przeszyć k. 216 (została wszyta do akt odwrotnie).

W., 2 listopada 2022 roku asesor sądowy Mateusz Janicki