Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego dla miasta stołecznego Warszawy w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

9 listopada 2021 roku

Sąd Rejonowy dla miasta stołecznego Warszawy w Warszawie w I Wydziale Cywilnym w składzie:

Przewodniczący: asesor sądowy Mateusz Janicki

po rozpoznaniu na rozprawie 9 listopada 2021 roku w W.

przy udziale protokolanta Beaty Lewandowskiej

sprawy z powództwa (...) W.

przeciwko M. K. (1), G. K., J. Ł. i M. K. (2)

o zapłatę

oddala powództwo.

UZASADNIENIE

I. Stanowiska stron

(...) W. wniosło o zasądzenie od M. K. (1), G. K., J. Ł. oraz M. K. (2) solidarnie 2 767,40 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie szczegółowo opisanymi w pozwie oraz zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych. Wskazało, że 3 grudnia 2018 r. wypowiedziało pozwanej M. K. (1) umowę najmu lokalu przy ul. (...) w W. i w związku z tym dochodzi od pozwanych, nadal zajmujących lokal przy ul. (...), odszkodowania za bezumowne zajmowanie tego lokalu za okres od 1 maja 2019 r. do 31 maja 2020 r. (pozew k. 2-3, oświadczenie pełnomocnika k. 162).

Pozwani wnieśli o oddalenie powództwa i zasądzenie od pozwanej zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych. Wskazali, że nie mogą zamieszkać w lokalu przy ul. (...), bo mieszka tam ojciec pozwanego G. K. z żoną i pasierbicą oraz ma miejsce przemoc domowa, w związku z czym wypowiedzenie umowy najmu nie było skuteczne (sprzeciw od nakazu zapłaty k. 66-68).

II. Ustalenia faktyczne

24 września 1998 r. M. K. (1) (wówczas G.) zawarła z powodem umowę najmu lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w W. na czas nieoznaczony (umowa k. 6).

24 września 2018 r. powód wystosował pismo do M. i G. K., w których wezwał do dobrowolnego zdania lokalu przy ul. (...) oraz rozwiązania umowy najmu w trybie porozumienia stron, wskazując na posiadanie przez nich prawa własności do nieruchomości położonej przy ul. (...) w W. (pismo k. 12, potwierdzenie doręczenia k. 13).

28 listopada 2018 r. powód stwierdził niezamieszkiwanie najemcy w ww. lokalu, wskazując że prowadzone są czynności zmierzające do przejęcia lokalu (raport k. 8).

Pismem adresowanym do M. K. (1) z 3 grudnia 2018 r., doręczonym G. K. 12 grudnia 2018 r., powód oświadczył, że wypowiada M. K. (1) z dniem 31 grudnia 2018 r. umowę najmu z 24 września 1998 r. dotyczącą lokalu przy ul. (...) w W., wskazując że tytuł prawny wygaśnie z dniem 31 stycznia 2019 r. Wskazał, że „M. K. (1) przysługuje prawo własności nieruchomości zabudowanej na terenie (...) W.”, a podstawą prawną wypowiedzenia jest art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów (wypowiedzenie k. 14, potwierdzenie doręczenia k. 15).

Właścicielem mieszkania przy ul. (...) jest G. K. (wydruk z księgi wieczystej k. 145, przesłuchanie stron k. 162v-163). W lokalu tym jest też zameldowany, a oprócz niego zamieszkujący tam jego ojciec A. K., jego macocha J. K. oraz córka macochy M. T. (informacja k. 148, przesłuchanie stron k. 162v-163).

Jednakże G. K. nie mieszka tam od 19 lat, kiedy to wyprowadził się, uciekając wraz ze swoją mamą przed przemocą domową i problemem alkoholowym ojca. Mieszkanie formalnie jest jego, ponieważ dawniej został na niego przepisany przez mamę wkład mieszkaniowy i w momencie, gdy była możliwość wykupywania mieszkań spółdzielczych za symboliczną złotówkę, w 2009 roku, tylko on jako posiadacz praw z tytułu wkładu mógł to uczynić, mimo że od dawna już tam nie mieszkał. Jednakże nigdy od wyprowadzki w mieszkaniu nie zamieszkał. Nie próbował też eksmitować ojca, bo taka też była umowa, gdy mama przepisywała na niego wkład, że nie pozbawi ojca, który jest inwalidą, do końca jego życia, możliwości mieszkania w tym lokalu. Pozostali pozwani nigdy w tym lokalu nie mieszkali (przesłuchanie stron k. 162v-163).

Od około 15 lat pozwani nie zamieszkują w lokalu na ul. (...), do 2018 roku tam okresowo pomieszkiwali, natomiast od 2018 roku pozwani G., M. i M. K. (2) mieszkają w G., w mieszkaniu kupionym za środki z zaciągniętego kredytu, natomiast pozwany J. Ł. mieszka w lokalu przy ul. (...) w W.. Nie zdali jednak kluczy do lokalu powodowi i nie opróżnili mieszkania (przesłuchanie stron k. 162v-163).

III. Ocena dowod ów

Przeprowadzone dowody nie budziły wątpliwości sądu co do ich wiarygodności.

Ustalanie okoliczności dotyczących wywiązywania się przez powoda z obowiązków wynajmującego lokal mieszkalny, a także szczegółowe ustalanie sytuacji życiowej i rodzinnej pozwanych było w niniejszej sprawie zbędne, ponieważ powództwo zostało oddalone z uwagi na nieskuteczność wypowiedzenia, a nie z uwagi na naruszenie zasad współżycia społecznego przez powoda.

Z kolei naruszenie takich zasad przez pozwanych, którzy zajmują lokal komunalny, mimo że jest im obecnie zbędny, nie pozwala na uwzględnienie wytoczonego przeciwko nim powództwa. Naruszenie zasad współżycia społecznego nie skutkuje bowiem wygaśnięciem umowy najmu i nie pozwala na obciążanie naruszających zasady współżycia społecznego odszkodowaniem za bezumowne korzystanie z lokalu. Nie pozwala też na odstąpienie od bezwzględnie wiążących przepisów o wypowiedzeniu umowy najmu lokalu mieszkalnego tj. uznanie za skuteczne wypowiedzenia opartego na niezaistniałej podstawie.

IV. Ocena prawna

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Podstawą faktyczną powództwa było twierdzenie, że pozwani zajmują należący do powoda lokal przy ul. (...) bez tytułu prawnego, co uprawnia powoda do żądania od nich odszkodowania. Podstawą prawną był natomiast art. 18 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Podstawową przesłanką, od której zależała zasadność powództwa, było nieprzysługiwanie pozwanym tytułu prawnego do zajmowania lokalu przy ul. (...), a tym samym skuteczne wypowiedzenie umowy najmu łączącej powoda i pozwaną M. K. (1).

Skuteczność wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego wymaga spełnienia ściśle określonych wymogów z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Uchybienie któremukolwiek z tych wymogów skutkuje nieskutecznością wypowiedzenia. Przepis ten podlega ścisłej wykładni jako wyjątek od ochrony prawa do lokalu mieszkalnego, wartości podlegającej szczególnej ochronie. Przesłanki te nie mogą być relatywizowane w ten sposób, że ze wskazaniem na istotne inne podlegające ochronie wartości dokona się rozszerzenia wyjątków od zasady trwałości stosunku najmu lokalu mieszkalnego. W polskim systemie prawa stosunek najmu lokalu mieszkalnego jest stosunkiem bardzo silnym, w wielu aspektach wręcz zbliżonym do prawa własności, ponadto chronionym już na gruncie konstytucyjnym (art. 75 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej).

Podstawową zasadą ochrony prawa najmu lokalu mieszkalnego w polskim porządku prawnym jest ograniczenie przyczyn dopuszczających wypowiedzenie umowy do ściśle wyliczonych w ustawie, zastrzeżenie formy pisemnej wypowiedzenia umowy pod rygorem nieważności oraz wymóg wskazania – pod tym samym rygorem nieważności – przyczyny wypowiedzenia (art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów). Powyższe oznacza, że żeby wypowiedzenie było skuteczne, konieczne jest zaistnienie w chwili jego dokonywania wskazanej w nim przyczyny, dostatecznie precyzyjnie określonej, oraz mieszczenie się tejże przyczyny w ustawowym katalogu przesłanej uprawniających do wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego.

Przekładając powyższe na grunt niniejszej sprawy, powód jako podstawę prawną wypowiedzenia wskazał art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, który dopuszcza wypowiedzenie w razie przysługiwania najemcy tytułu prawnego do innego lokalu. Jednocześnie, co istotne, powód w ogóle nie określił przyczyny wypowiedzenia, nie wskazał bowiem w dostatecznie precyzyjny sposób, tytuł prawny do jakiego lokalu przysługuje najemcy. Ograniczył się do „poinformowania”, że „M. K. (1) przysługuje prawo własności nieruchomości zabudowanej na terenie (...) W.” (co swoją drogą jest w ogóle pojęciem o wiele szerszym niż lokal mieszkalny). Skutkuje to nieważnością wypowiedzenia zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Nie jest bowiem określeniem przyczyny wypowiedzenia podanie jednostki redakcyjnej przepisu z podstawą prawną.

Niezależnie od powyższego, nawet gdyby chcieć przyjąć, że określenie przyczyny było dostatecznie precyzyjne, bowiem pozwana znała tę przyczynę i wiedziała, do czego odwołuje się w piśmie powód (we wcześniejszej korespondencji powód pisał bowiem o mieszkaniu przy ul. (...)), o tyle wskazana przyczyna nie miała w ogóle miejsca w rzeczywistości. Prawo własności lokalu przy ul. (...) przysługiwało bowiem pozwanemu G. K. a nie pozwanej M. K. (1), która jest najemcą lokalu przy ul. (...). Tymczasem powód w wypowiedzeniu wskazał, że pozwana „jest właścicielem”.

Co więcej, nie można też uznać, że pozwani, w tym przede wszystkim pozwana M. K. (1), mogą zamieszkać w mieszkaniu na ul. (...) , które stanowi własność G. K. - a jest to kolejna, wynikająca z art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów przesłanka skuteczności wypowiedzenia umowy. Wynika to z dwóch zasadniczych okoliczności. Po pierwsze z tego, że osiągnięciem życiowym pozwanego G. K. jest ucieczka z tamtego miejsca, w którym doświadczał przemocy domowej i problemu alkoholowego. Powrót w to miejsce oznaczałby zaprzepaszczenie tego osiągnięcia. W ocenie sądu powód nie może tego od pozwanego i jego rodziny wymagać. Po drugie, wprawdzie pozwany jest wyłącznym właścicielem tego mieszkania – jednakże mieszkanie to pochodzi z przekształcenia wkładu mieszkaniowego, który przepisała mu matka, zastrzegając jednocześnie, na co pozwany się zgodził, że pozwoli w tym mieszkaniu mieszkać swojemu niepełnosprawnemu ojcu do końca życia. Nie można w ocenie sądu, z przyczyn tylko formalnych (przysługiwania prawa własności) wymagać od pozwanego, żeby sprzeniewierzył się słowu danemu matce i wyeksmitował swojego niepełnosprawnego ojca (co zresztą w praktyce z dużą dozą prawdopodobieństwa nie byłoby, przynajmniej w sensownej perspektywie czasowej, możliwe) albo – w przeciwnym razie – powrócił do środowiska przemocowego i patologicznego.

Reasumując, wypowiedzenie umowy najmu lokalu przy ul. (...) było nieskuteczne ponieważ: po pierwsze, nie określało przyczyny wypowiedzenia, po drugie – ewentualnie określona przyczyna była nieprawdziwa, po trzecie – pozwana nie ma możliwości zamieszkać w mieszkaniu przy ul. (...).

Ziściła się natomiast zupełnie inna przyczyna – z art. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów – pozwana nie zamieszkuje bowiem, i już w chwili wypowiedzenia nie zamieszkiwała w lokalu przy ul. (...), co uprawniało powoda do wypowiedzenia umowy. Jednakże wymaga to poprawnie skonstruowanego wypowiedzenia wskazującego właśnie tę, rzeczywistą i prawdziwą przyczynę wypowiedzenia.

Zaniedbanie powoda w przeprowadzeniu prawidłowo, zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, procedury wypowiedzenia umowy, nie może skutkować uznaniem przez sąd nieważnego wypowiedzenia za wypowiedzenie skuteczne jedynie ze względów wsparcia komunalnej polityki mieszkaniowej, do których odwołuje się powód.

Mając na uwadze powyższe, sąd oddalił powództwo.

Niezależnie od tego wskazać należy, że powód nie udowodnił swojego roszczenia co do wysokości – nie udowodnił bowiem, jaki czynsz mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu ani jakie dodatkowe straty poniósł. Ograniczył się do przedstawienia jako rzekomego dowodu: swojego pisma z określeniem wysokości odszkodowania (k. 10). O ile jednak właściciel może ustalać czynsz, o tyle już dochodzone odszkodowanie jest świadczeniem mającym źródło ustawowe i odwołującym się nie do określenia przez wierzyciela, tylko do obiektywnej wartości, którą należy udowodnić.

Z. ądzenia:

- odnotować uzasadnienie;

- odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi powoda r. pr. G. przez umieszczenie w portalu informacyjnym.

W., 29 listopada 2021 roku asesor sądowy Mateusz Janicki