Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego dla miasta stołecznego Warszawy w Warszawie

POSTANOWIENIE

19 stycznia 2023 roku

Sąd Rejonowy dla miasta stołecznego Warszawy w W. w I Wydziale Cywilnym w składzie:

Przewodniczący: asesor sądowy Mateusz Janicki

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym 19 stycznia 2023 roku w W.

sprawy z wniosku A. G.

z udziałem H. K. i A. Z.

o zobowiązanie współwłaścicieli do wyrażenia zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną

postanawia:

1.  zmienić tryb postępowania na postępowanie nieprocesowe;

2.  oddalić wniosek.

UZASADNIENIE

I. Stanowiska stron

A. G. (zastępowany przez pełnomocnika będącego adwokatem) jako współwłaściciel w udziale 33/144 nieruchomości, dla której prowadzona jest KW nr (...), wniósł o „zobowiązanie” H. K. oraz A. Z. (pozostałych współwłaścicieli nieruchomości) „do zmodyfikowania oświadczenia z 12 sierpnia 2022 r. o braku zgody na rozbudowę posadowionej na tej nieruchomości hali magazynowej na oświadczenie o wyrażeniu takiej zgody”.

Wskazał, że od 30 lat prowadzi na przedmiotowej nieruchomości działalność gospodarczą, najpierw na podstawie umowy dzierżawy, a od 18 grudnia 2019 r., kiedy nabył 33/144 udziału we współwłasności, jako współwłaściciel nieruchomości. Podniósł, że chce rozbudować halę magazynową, na co nie godzą się pozostali (większościowi) współwłaściciele nieruchomości, wnosząc odwołanie od decyzji organu pierwszej instancji. W ocenie wnioskodawcy zachowanie uczestników narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną oraz zasady współżycia społecznego. Zgodnie ze stanowiskiem wnioskodawcy, sąd powinien nakazać zainteresowanym cofnięcie odwołania oraz wyrażenie zgody na rozbudowę hali w administracyjnym postępowaniu budowlanym.

/wniosek k. 4-17/

Co do trybu post ępowania sąd zważył, co następuje:

Wniosek podlega rozpoznaniu w postępowaniu nieprocesowym. Nie ulega to wątpliwości tak w świetle treści wniosku, podanej przez zawodowego pełnomocnika podstawy prawnej, tytułu wniosku, oznaczenia uczestników, a także uiszczonej opłaty oraz sposobu wyznaczenia właściwości sądu. Na skutek błędnego zarządzenia asystenta sędziego sprawę skierowano jednak do rozpoznania w procesie. Mając to na uwadze, sąd na podstawie art. 200 § 2 k.p.c. postanowił rozpoznać ją w trybie właściwym. Zgodnie z § 100 ust. 1 zarządzenia Ministra Sprawiedliwości z 19 czerwca 2019 r. w sprawie organizacji i zakresu działania sekretariatów sądowych oraz innych działów administracji sądowej nie było jednak konieczności przenoszenia sprawy do właściwego repertorium.

Co do legitymacji czynnej wnioskodawcy s ąd zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 514 § 2 k.p.c. nawet w wypadkach, gdy ustawa wymaga przeprowadzenia rozprawy, sąd może, bez wzywania zainteresowanych do udziału w sprawie, oddalić wniosek na posiedzeniu niejawnym, jeżeli z treści wniosku wynika oczywisty brak uprawnienia wnioskodawcy.

Zgodnie z art. 199 k.c. do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, którzy orzeknie mając na względzie cel zamieszonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Powszechnie się przyjmuje, że na zwykły zarząd składa się załatwianie bieżących spraw związanych z normalną eksploatacją rzeczy i utrzymywaniem jej w stanie niepogorszonym (zamiast wielu zob. K. Krziskowska, w: Fras, Habdas, Komentarz KC, art. 199, nt. 15). Sztandarowym przykładem czynności przekraczającej zwykły zarząd są inwestycje budowlane na wspólnej nieruchomości wymagające zgody nadzoru budowlanego ( wyrok NSA z 29.03.1990, (...) SA 33/90, gdzie do takich czynności zaliczono przebudowę budynku przez dobudowanie dodatkowej kondygnacji oraz uchwała SN z 3.04.1986 r., III CZP 5/86, gdzie do takich czynności zaliczono rozbudowę lokalu mieszkalnego w domu mieszkalnym kosztem niezabudowanej części działki, por. również wyrok SN z 11.10.1990, (...) 15/90 oraz wyrok NSA z 17.08.1998, (...) SA 585/96). Jedynie wyjątkowo, gdy rzecz dotyczy nieruchomości stanowiącej wspólną drogę, a inwestycja polega na poprowadzeniu podziemnych instalacji, co wiąże się z krótkotrwałymi (na czas prac budowlanych) niedogodnościami dla pozostałych współwłaścicieli, uznaje się taką inwestycję za mieszczącą się w zakresie zwykłego zarządu (postanowienie SN z 21.11.1980, III CRN 166/80; wyrok NSA z 19.06.2012, II OSK 511/11).

Zakres zwykłego zarządu został przez ustawodawcę sprecyzowany na gruncie ustawy o własności lokali – w świetle tej regulacji przekracza zakres zwykłego zarządu nadbudowa lub przebudowa nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l.). Choć ustawy tej nie stosuje się do nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania, z uwagi na spójność systemu prawa stanowi ona cenną wskazówkę interpretacyjną, uzupełniającą wnioski płynące z analizy ugruntowanego orzecznictwa.

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy, wnioskodawca dążył do wydania przez sąd rozstrzygnięcia o zezwoleniu na rozbudowę budynku hali na nieruchomości wspólnej kosztem niezabudowanej części nieruchomości wspólnej o kolejne 320 m2. Niewątpliwie czynność taka (rozbudowa) przekraczałaby zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, szczególnie mając na uwadze, że od 24 lutego 2021 r. toczy się z wniosku pozostałych współwłaścicieli postępowanie o zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej (najpierw pod sygn. II Ns 270/21, obecnie I Ns 146/22. Nie można tym samym twierdzić, że niekwestionowanym i docelowym sposobem korzystania z nieruchomości wspólnej jest wykorzystywanie jej wyłącznie dla działalności gospodarczej wnioskodawcy. Wnioskodawca powinien swoje stanowisko prezentować w ww. postępowaniu działowym (gdzie strony kierowane były do mediacji), doprowadzając do uzyskania dla siebie takiej fizycznej części nieruchomości, jaką potrzebuje, za adekwatną spłatą dla pozostałych współwłaścicieli, a nie narzucać pozostałym ( większościowym) współwłaścicielom, na zasadzie „polityki faktów dokonanych”, zmienionego sposobu zagospodarowania nieruchomości, z którym następnie musiałby się liczyć sąd w postępowaniu działowym. Dość tylko w tym miejscu wskazać, że niniejszy spór (na gruncie art. 199 k.p.c.) nie wchodzi w zakres sporów wyszczególnionych w art. 618 § 1 k.p.c. rozpoznawanych w ramach postępowania działowego (tak też trafnie Sąd Najwyższy w uchwale z 24.09.1981, III CZP 29/81 oraz w postanowieniu z 15.01.2003, IV CKN 1636/00).

Podstawową zasadą zarządu rzeczą wspólną jest, że do czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Sąd może zaingerować, zmuszając oponujących współwłaścicieli do danej czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, jeśli niezależnie od zgodności zamierzonej czynności z interesem wszystkich współwłaścicieli z wnioskiem wystąpią współwłaściciele, których udziału wynoszą co najmniej połowę (art. 199 k.c.). Tym samym niedopuszczalna jest tego typu ingerencja na wniosek mniejszościowego współwłaściciela. Przekładając to na grunt niniejszej sprawy – wnioskodawca dysponujący udziałem 33/144 (~23%) nie ma legitymacji do wnioskowania do sądu o taką ingerencję.

Bez znaczenia jest przy tym zawiłe sformułowanie wniosku z niepowołaniem się na adekwatną podstawę prawną ( iura novit curia). Zawodowy pełnomocnik powołał się na art. 202 k.c., który stanowi podstawę prawną do interwencji sądu wyrażającej się w zakazaniu zamierzonej czynności współwłaścicielom większościowym, i to przed jej dokonaniem (tak ugruntowane stanowisko doktryny i orzecznictwa, zamiast wielu zob.: K. Krziskowska, w: Fras, Habdas, Komentarz KC, 2018, art. 202, nt. 1-2). Na gruncie niniejszej sprawy to wnioskodawca chce dokonać czynności zarządu, a pozostali współwłaściciele nie wyrażają na nią zgody. Co więcej, akt niewyrażenia zgody został już przez nich dokonany.

Na koniec należy wskazać, odnosząc się do argumentacji zawartej w uzasadnieniu wniosku, że wnioskodawca bezpodstawnie utożsamia prawidłowy zarząd nieruchomością i interes współwłaścicieli nieruchomości z interesem własnym jako przedsiębiorcy, który korzysta ze wspólnej nieruchomości w celu prowadzenia własnej działalności gospodarczej. Co więcej, odwołanie się do art. 5 k.c. nie może być podstawą pozytywnego rozstrzygnięcia. Co nader istotne, wnioskodawca przez ostatnie 20 lat, o których pisze, jak wynika z treści wniosku, prowadził działalność na wspólnej nieruchomości na podstawie umowy dzierżawy, a więc za świadczeniem wzajemnym w postaci czynszu na rzecz właścicieli. Czynsz ten rekompensował właścicielom niemożność korzystania z nieruchomości, jednak nie skutkuje to nabyciem przez wnioskodawcę prawa do abstrahującego od stanowiska większościowych współwłaścicieli gospodarowania nieruchomością wspólną, gdzie ma zaledwie 33/140 udziału we współwłasności, i gdzie pozostali współwłaściciele chcą doprowadzić do wyjścia z tej współwłasności z wnioskodawcą (ani do wnioskowania do sądu o taką ingerencję przy braku legitymacji w świetle art. 199 k.p.c.).

Mając na uwadze powyższe, sąd z uwagi na oczywisty brak uprawnienia wnioskodawcy oddalił wniosek na posiedzeniu niejawnym bez wzywania zainteresowanych do udziału w sprawie.

Z. ądzenia:

- odnotować uzasadnienie;

- odpis postanowienia z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi wnioskodawcy adw. J.-B. przez umieszczenie w portalu informacyjnym.

W., 27 lutego 2023 roku asesor sądowy Mateusz Janicki