Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego dla miasta stołecznego Warszawy w Warszawie

POSTANOWIENIE

2 października 2024 roku

Sąd Rejonowy dla miasta stołecznego Warszawy w Warszawie w I Wydziale Cywilnym w Sekcji Egzekucyjnej w składzie:

Przewodniczący: asesor sądowy Mateusz Janicki

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym 2 października 2024 roku w Warszawie

w egzekucji świadczeń pieniężnych ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w W., dla którego prowadzona jest księga wieczysta nr (...) prowadzonej z wniosku wierzycieli I. S., (...) Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w W., Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej (...) w W.. Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla m. st. Warszawy w W. D. D. przeciwko dłużniczce M. M. przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla m. st. Warszawy w Warszawie Piotra Szewca w postępowaniach egzekucyjnych o sygn. Km 14638/13, Km 872/20, Km 873/20, Km 874/20, Km 875/20, Km 653/21, Km 420/22, Km 430/22, Km 302/24, Km 303/24, Km 51/22, Km 284/22, Km 567/23, Km 49/24 , Km 165/23, Km 166/23

w przedmiocie skargi d łużniczki z 16 kwietnia 2024 roku na czynność Komornika w postaci dodatkowego opisu i oszacowania ukończonego 4 kwietnia 2024 r.

postanawia:

1.  oddalić wnioski dłużniczki o wystąpienie do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu oraz o powołanie innego biegłego celem sporządzenia wyceny nieruchomości;

2.  oddalić skargę;

3.  stwierdzić brak podstaw do podjęcia z urzędu czynności nadzorczych na podstawie art. 759 § 2 k.p.c.

Uzasadnienie pkt. 2.

Skarga jest nieuzasadniona i jako taka podlegała oddaleniu.

Zarzutu prowadzenia postępowania egzekucyjnego pomimo upływu terminu z art. 823 k.p.c. i umorzenia postępowania egzekucyjnego z mocy prawa nie zasługiwał na uwzględnienie. Zgodnie z ww. przepisem umorzenie postępowania egzekucyjnego z mocy prawa następowało na skutek bezczynności wierzyciela, który przez rok nie dokonał czynności potrzebnej do prowadzenia postępowania lub nie zażądał podjęcia zawieszonego postępowania. Termin ten biegł od dnia dokonania ostatniej czynności egzekucyjnej albo od ustania przyczyny zawieszenia. W niniejszej sprawie nie doszło do bezczynności wierzyciela. Postanowieniem z dnia 31 grudnia 2013 r. Komornik sądowy zawiesił postępowanie egzekucyjne Km 14638/13 na wniosek dłużniczki na skutek zawieszenia rygoru natychmiastowej wykonalności wyrokowi zaocznemu stanowiącego tytuł wykonawczy. 19 czerwca 2017 r. wierzyciel wniósł o podjęcie postępowania, przedkładając tytuł wykonawczy w postaci prawomocnego z dniem 6 stycznia 2017 r. wyroku z nadaną 24 maja 2017 r. klauzulą wykonalności (wydanego w tym samym postępowaniu co pierwotny tytuł wykonawczy, po uchyleniu poprzedniego wyroku i przekazaniu sprawy do ponownego rozpoznania). Postanowieniem z dnia 22 czerwca 2017 r. komornik podjął postępowanie. Co istotne, wierzyciel wniósł o podjęcie zawieszonego postępowania przed upływem roku od ustania przyczyny zawieszenia, którą było uprawomocnienie się wyroku w sprawie i możność uzyskania klauzuli wykonalności. Mając na uwadze powyższe, w sprawie nie zaistniały przesłanki do umorzenia postępowania z mocy samego prawa.

Zgodnie z art. 948 § 1 k.p.c. oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości na podstawie odrębnych przepisów. Komornik zgodnie z ww. przepisem powierzył sporządzenie operatu uprawnionemu biegłemu.

Skarżąca nie zdołała wykazać, żeby wycena, a tym samym opis i oszacowanie, zostały dokonane wadliwie. Operat szacunkowy stanowiący podstawę oszacowania wartości nieruchomości został sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę rzetelnie i zgodnie z wymogami rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości.

Jak chodzi o zarzut dłużniczki co do braku pieczęci biegłego sądowego w zakresie szacowania nieruchomości, wskazać należy, że zgodnie z art. 81 ust. 1 ww. rozporządzenia operat szacunkowy zawiera podpis rzeczoznawcy majątkowego, który go sporządził, oraz naniesione w formie nadruku lub pieczątki imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości. Ponadto operat zawiera pieczęć z imieniem i nazwiskiem oraz numerem uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości. Wszystkie ww. elementy zawiera operat sporządzony 14 lutego 2023 r. przez A. D., na którym oparto oszacowani (vide s. 1 i 16). Tym samym zarzut skarżącej jest bezzasadny.

Jak chodzi o zarzut, że w operacie brak jest protokołu z oględzin nieruchomości, to treść operatu szacunkowego określa § 79 ww. rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości, który wśród elementów operatu nie wymienia protokołu z oględzin nieruchomości. Jednakże z samej treści operatu wynika, że oględziny przedmiotu wyceny miały miejsce w dniu 6 grudnia 2023 r. (vide s. 4).

Nieuzasadnione są wątpliwości dłużniczki co do wskazania w źródłach danych merytorycznych wyceny „bazy transakcji – Rejestr Cen i Wartości (...)” w kontekście tego, że przedmiotem wyceny jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. W ust. 8.1. operatu szacunkowego wprost bowiem wskazano, że do ustalenia wartości rynkowej będącego przedmiotem wyceny prawa wybrano transakcje przeprowadzone na rynku lokalnym od stycznia 2023 r. do grudnia 2023 r., których przedmiotem było spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego podobne do wycenianego, zlokalizowane w budynkach wielorodzinnych będących w zasobach (...) Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w W. na osiedlu (...).

Nie zasługiwał na uwzględnienie również zarzut, że w operacie szacunkowym nie zawarto informacji, czy mieszkanie posiada pomieszczenie przynależne typu piwnica. Z dołączonej do operatu szacunkowego księgi wieczystej nr (...) nie wynika, aby lokal mieszkalny posiadał przynależną do niego piwnicę. W opisie lokalu mieszkalnego znajdują się: 2 pokoje, ciemna kuchnia, przedpokój, łazienka oraz balkon. Jednocześnie wyjaśnienia wymaga, że w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego piwnica nie stanowi pomieszczenia przynależnego do lokalu. Piwnica jest własnością spółdzielni, a spółdzielca jedynie to pomieszczenie użytkuje. Spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu nie wiąże się również ze związanym z nim udziałem w częściach wspólnych. Biorąc pod uwagę powyższe, biegły rzeczoznawca majątkowy zgodnie ze stanem prawnym określił przedmiot i zakres wyceny.

Wreszcie, niezasadne były zarzuty, jakoby biegły w operacie szacunkowym nie dokonał rzetelnej analizy nieruchomości podobnych i przyjął do porównania nieadekwatne nieruchomości, co spowodowało znaczne zaniżenie wartości nieruchomości.

Zgodnie z powołanym wyżej rozporządzeniem do określenia wartości rynkowej stosuje się podejście porównawcze albo podejście dochodowe. Biegły sporządzający operat szacunkowy prawidłowo zastosował podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej, uzasadniając wybór przyjętej przez siebie metody. W tym miejscu należy zauważyć, że zgodnie z treścią art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Biegły, dokonując wyboru metody szacowania, uwzględnił aktualne wykorzystanie nieruchomości i stan rynku w analizowanym segmencie. Wskazać należy, że biegły, jak wynika z treści operatu szacunkowego, uwzględnił lokalizację, stan techniczny i standard nieruchomości, a także samego budynku.

Zgodnie z § 5 ww. rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości do określenia wartości nieruchomości przyjmuje się nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie możliwie najbliższym poprzedzającym datę, na którą określa się wartość nieruchomości. Przyjęcie dłuższego niż dwuletni okresu badania cen wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym. W myśl § 8 ust. 2 tego rozporządzenia przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych w zbiorze stanowiącym podstawę wyceny współczynnikami korygującymi wynikającymi z oceny wycenianej nieruchomości w odniesieniu do przyjętej skali ocen poszczególnych cech rynkowych, z uwzględnieniem położenia ceny średniej w przedziale pomiędzy ceną minimalną i ceną maksymalną.

Słowa „kilkanaście” to zaimek oznaczający w sposób przybliżony liczbę w przedziale od 11 do 19. Biegły do wyceny przyjął 11 nieruchomości podobnych, zatem do porównania przyjął kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego, a więc spełnił wymóg z § 8 ust. 2 ww. rozporządzenia.

Skarżąca – poza swoimi polemicznymi twierdzeniami – nie przedstawiła zaś żadnych dowodów na faktyczne zaniżenie wartości wycenianej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym, a zatem nie podważyła wniosków płynących z operatu szacunkowego biegłego sądowego A. D. stanowiącego podstawę skarżonej czynności komornika. Nie zgłosiła też żadnych uwag do samego opisu nieruchomości dokonanego przez komornika.

Bezzasadnym był również zarzut dotyczący błędnego używania pojęć „kondygnacja” i „piętro”. W operacie szacunkowym biegły wskazał, że budynek, w którym znajduje się lokal, posiada 5 kondygnacji naziemnych oraz że przedmiotowy lokal mieszkalny znajduje się na 4. kondygnacji. Zgodnie z definicją zawartą w Słowniku Języka Polskiego PWN kondygnacja to każdy z poziomów, na jakie podzielona jest budowla, natomiast piętro to kondygnacja, która znajduje się powyżej parteru budynku. Biegły w operacie szacunkowym prawidłowo używa zamiennie obu tych pojęć. W opisie budynku biegły wskazał, że budynek posiada 5 kondygnacji nadziemnych i jest podpiwniczony. Takie informacje są zgodne z oświadczeniem (...) Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w W.. Natomiast zgodnie z księgą wieczystą nr (...) mieszkanie zlokalizowane jest na 4. kondygnacji, co prawidłowo wskazał również biegły w opisie lokalu mieszkalnego w ust. 5.4 operatu szacunkowego.

Mając na uwadze powyższe, skarga nie zasługiwała na uwzględnienie.

Na marginesie wskazać należy, że wniosek skarżącej o przeprowadzenie oceny operatu szacunkowego na podstawie art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami nie zasługiwał na uwzględnienie. Ponieważ w ocenie sądu sporządzony operat jest rzetelny i nie budzi wątpliwości, brak podstaw do zwracania się przez sąd w trybie ww. przepisu (por. wyrok NSA z 28.04.2020 r., I OSK 557/19). Nie można przyjąć, że obowiązek taki spoczywa na sądzie każdorazowo, gdy strona kwestionuje operat, zwłaszcza nie przedkładając żadnego opracowania konkurencyjnego, a ograniczając się do własnych zarzutów i argumentów. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu przez organ, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu lub sądu uzasadnionych wątpliwości co do prawidłowości jego sporządzenia (tak E. Bończak-Kucharczyk, w: Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany, LEX/el. 2023, art. 157).

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy wskazać należy, że sąd nie znalazł podstaw do podważania prawidłowości operatu szacunkowego z 14 grudnia 2023 r. W ocenie sądu operat został sporządzony przez uprawnioną do tego osobę, posiadającą specjalne wiadomości z zakresu szacowania nieruchomości, rzetelnie i zgodnie z regulującymi wycenę nieruchomości wymogami ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Ministra Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości,. Biegły należycie przedstawił w przedmiotowym operacie dokonane przez siebie obliczenia oraz w wystarczającym stopniu przywołał źródło danych faktycznych o zastosowanych w tychże obliczeniach wskaźników. Skarżąca, kwestionując przedmiotowy operat szacunkowy, nie przedstawiła żadnego opracowania konkurencyjnego, z którego wynikałaby inna wartość nieruchomości, ograniczając się jedynie do własnych twierdzeń.

Końcowo warto podnieść, że dokonana wycena nie przesądza o rzeczywistej wartości rynkowej nieruchomości. Cena wynikająca z operatu szacunkowego stanowi jedynie podstawę do ustalenia ceny wywołania. Jeśli przedmiotowa nieruchomość okaże się atrakcyjna dla potencjalnych nabywców, w trakcie licytacji mogą oni zaoferować znacznie wyższą kwotę. Dopiero wylicytowana cena będzie odzwierciedleniem realnej ceny rynkowej przedmiotowego prawa.

ZARZĄDZENIE

1.  zakreślić sprawę w repertorium;

2.  odpis postanowienia doręczyć:

a.  pełnomocnikowi dłużnika – r. pr. H. S.;

b.  pełnomocnikowi wierzyciela I. S. (Km 14638/13) – adw. G. W. z odpisem skargi;

c.  pełnomocnikowi wierzyciela (...) (Km 872/20, Km 873/20, Km 874/20, Km 875/20, Km 653/21, Km 420/22, Km 430/22, Km 302/24, Km 303/24) – adw. K. C. z odpisem skargi;

d.  wierzycielowi (...) (Km 51/22, Km 284/22, Km 567/23, Km 49/24) z odpisem skargi i pouczeniem o zażaleniu poziomym (opłata 150 zł);

e.  wierzycielowi Komornikowi Sądowemu D. D. (Km 165/23, Km 166/23) z odpisem skargi i pouczeniem o zażaleniu poziomym (opłata 150 zł);

f.  komornikowi do wiadomości;

3.  sporządzić odpis wykazu stron i pełnomocników (na obwolucie I tomu akt Km 14638/13), dołączyć do akt I.1 Co 394/24, i wprowadzić aktualne adresy pełnomocników;

4.  akta przedłożyć z korespondencją lub za 21 dni z potwierdzeniami doręczeń.

Warszawa, 2 października 2024 roku asesor sądowy Mateusz Janicki